Kako pravilno sestaviti najemno pogodbo

2024 Avtor: Malcolm Clapton | [email protected]. Nazadnje spremenjeno: 2023-12-17 04:10

Bolj donosno je najeti stanovanje neposredno prek lastnika, mimo nepremičninskih pisarn. Toda potem bo treba pogodbo skleniti neodvisno in to ni lahka zadeva: upoštevati morate številne točke in podrobnosti, da se izognete težavam v prihodnosti in živite v miru in zaupanju. V tem članku bomo ugotovili, na kaj moramo biti pozorni pri sestavljanju najemne pogodbe.

Takoj naredimo rezervacijo: v tem članku se bomo osredotočili posebej na pogodbo o komercialnem najemu stanovanjskih prostorov, ki jo ureja poglavje 35 Civilnega zakonika Ruske federacije in delno poglavje 5 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije. Ruska federacija, to je najem stanovanja s strani posameznika. V zakonu je razlika med najemno pogodbo (ki se sklene s fizično osebo) in najemno pogodbo (ki se sklene s pravno osebo). Vendar se v navadnem govoru uporablja uveljavljena beseda "najemnina". Zato bomo v tem gradivu zaradi poenostavitve uporabljali oba izraza - "najemnina" in "najemnina" - kot enakovredna.

Dokumenti

V nobenem primeru ne oklevajte in prosite lastnika stanovanja, da predloži celoten paket dokumentov:

• potni list;
• potrebno je potrdilo o registraciji lastništva stanovanja;
• dodatno: plačane račune za komunalne storitve (da se prepričamo, da na njih ni dolgov) in izpisek iz hišne knjige o osebah, ki so vpisane v bivalni prostor.

Če ima stanovanje več lastnikov, potem soglasje enega od njih ni dovolj, morate pridobiti soglasje vseh. Obstajajo trije možni scenariji za razvoj dogodkov:

1. Priložite pisno soglasje vseh solastnikov.
2. En solastnik sklene pogodbo s pooblastilom drugih.
3. Ob sklenitvi pogodbe so vsi lastniki osebno prisotni (takrat je v pogodbi navedeno, da stanovanje oddajajo vsi lastniki hkrati).

Pisno soglasje se zahteva tudi od oseb, ki niso lastniki, so pa prijavljeni na bivalni prostor. Sicer lahko kadarkoli uveljavljajo svoje pravice, vi pa boste morali nujno poiskati nova stanovanja.

Ker govorimo o najemu stanovanja, pomeni, da je najemnik posameznik. Zato mora s seboj prinesti potni list. Če v stanovanju ne boste živeli sami, so potrebni tudi podatki o potnem listu drugega (tretjega, petega) najemnika.

Pogodbe o najemu nepremičnin so predmet državne registracije. Razen pogodbe, sklenjene za manj kot eno leto.

Termin

Pogodba o zaposlitvi je lahko kratkoročna (do enega leta) in dolgoročna (od enega leta do petih let). Če v pogodbi ni besedice o terminu, se šteje, da je bila sklenjena za največ pet let. Glavna razlika med dolgoročnimi in kratkoročnimi pogodbami so pogoji za deložacijo najemnikov.

Kratkoročna pogodba

Lastnik lahko predpiše rok, v katerem lahko stranke predčasno odpovejo pogodbo. Če tak rok ni določen, nima pravice izseliti najemnikov pred iztekom pogodbe. Toda ob koncu tega obdobja se lastnik sam odloči, ali bo stanovanje še naprej oddajal istim najemnikom ali bo poiskal druge.

Dolgoročna pogodba

Lastnik se veliko težje loči od najemnikov. Ob izteku pogodbe najemodajalec ne more preprosto vseliti nekoga drugega v stanovanje: če najmanj tri mesece pred iztekom pogodbe o svoji želji ni obvestil najemnika, se šteje, da je pogodba samodejno sklenjena. obnovljena pod starimi pogoji.

Če najemodajalec pove, da nepremičnine ne namerava več oddajati, se morajo najemniki izseliti. A v tem primeru stanovanja res ne more oddati vsaj za eno leto, sicer imajo prejšnji najemniki pravico do sodišča in zahtevati odškodnino.

Za razliko od najemodajalca lahko najemnik kadar koli odpove pogodbo brez navedbe razloga.

Stanje stanovanja in nepremičnine

Popravila in izboljšave

Pereče vprašanje: kdo izvaja popravila? Običajno pogodba vsebuje besedilo, da se "najemniki po poteku najemne pogodbe zavežejo, da bodo prostor vrnili v enaki obliki, v kateri je bil zagotovljen." Zato je treba v pogodbi takoj navesti, kaj se v stanovanju lahko spremeni in česa ne.

Poleg tega brez soglasja lastnika stanovalci nimajo pravice izvajati reorganizacije in rekonstrukcije bivalnih prostorov. Na primer, med popravili ne morete samo vzeti in porušiti notranje predelne stene ali razširiti vrat.

Če je možno opraviti popravilo, potem v pogodbi obvezno predpišite, za koliko naj se zniža najemnina. Če ni indicev, je možno, da boste vse popravili sami, lastnik pa vam bo preprosto zavrnil povračilo stroškov.

Vsa tekoča popravila in stroški na njem so na plečih najemnika. Ne skrbi le za red v stanovanju, ampak je odgovoren tudi za varnost premoženja.

Najemodajalec mora opraviti večja popravila, vse stroške pa krije on (če v pogodbi ni drugače določeno). Če najemodajalec ne pokaže zanimanja za večja popravila, ko je to potrebno, ima najemnik pravico:

• samostojno opravi večja popravila, ki jih predvideva pogodba ali jih povzroči nujna potreba, in pobere stroške od najemodajalca;
• zahtevajo ustrezno znižanje najemnine;
• zahtevati odpoved pogodbe in povračilo škode.

Ko prenoviš ali kupiš nekaj novega za najeto stanovanje, pravno gledano delaš izboljšave. Lahko so ločljivi in neločljivi. Če je najemnik na primer na svoje stroške namestil klimatsko napravo ali bojler (najemodajalec pa jim ni znižal najemnine ali povrnil stroškov), jih ima pravico vzeti s seboj.

Neločljivih izboljšav, kot so nova tapeta, ni mogoče vzeti s seboj, ne da bi pokvarili videz stanovanja. Zato lahko najemnik zahteva povrnitev njihove vrednosti ob izteku pogodbe. Toda zahtevek bo ugodil, če bo v pogodbi navedeno, da najemodajalec tej izboljšavi ni nasprotoval.

Stanje lastnine

Najemodajalec je dolžan najemniku zagotoviti nepremičnino v dobrem stanju. To pomeni, da če vam nekaj onemogoča uporabo stanovanja, mora najemodajalec ta razlog odpraviti na svoje stroške. Tudi tistega, za katerega ob najemu stanovanja sploh ni sumil. Na primer, namestili ste se in bili presenečeni, ko ste ugotovili, da so vse cevi že dolgo gnile in jih je preprosto nemogoče oprati pod tušem. Najemodajalec mora to pomanjkljivost odpraviti čim prej in popolnoma brezplačno. Če tega ne stori, lahko vzrok odpravite sami in zahtevate povračilo stroškov ali pa odpovete pogodbo.

Pozor: najemodajalec bi moral na lastne stroške odpraviti le tiste pomanjkljivosti, za katere niti on niti vi niste vedeli.

Če ste pri pregledu stanovanja videli, da tam nekaj ne deluje, ali pa ste bili na to vnaprej opozorjeni, potem je že vaša pravica, da pristanete na tak pogoj ali poiščete boljšo možnost.

Prav tako odvetniki priporočajo, da se poleg pogodbe sestavi akt o prevzemu stanovanja. Predpisuje stanje pohištva, vodovodne napeljave, tal, oken in vsega drugega. Kasneje bo to pomagalo preprečiti spore o kakovosti popravil in pohištva. Seveda vam v stanovanju s starim sovjetskim pohištvom in brez opreme tega ni treba. Toda lastnika, ki oddaja hišo z dragim pohištvom in aparati, zanima, da se mu vsa nepremičnina vrne v ustreznem stanju, tako da lahko priloži celo fotografije nepremičnine in potrdila o vrednosti. Seveda se upošteva naravna amortizacija. Toda najemnik bo moral plačati za pokvarjen TV zaslon.

Bodite pozorni na tako stvar, kot je "skupna odgovornost", če s skupnimi močmi najamete stanovanje z nekom. Če pogodba ne predvideva klavzule o solidarni odgovornosti, potem vso odgovornost nosi tisti, ki je pogodbo sklenil. Se pravi, če vaš malomarni sosed nekaj pokvari in ste v pogodbi zapisani kot odgovorni, boste morali plačati.

Najem

V pogodbi so opredeljeni postopek, pogoji in roki za oddajo najema. Če o tem ni posebnih navodil, se šteje, da so podobna tistim, ki se običajno uporabljajo pri oddaji takšne nepremičnine: v primeru stanovanja je to fiksni znesek plačila vsak mesec.

Če najemodajalec zahteva takojšnje plačilo plačila 2-3 mesece vnaprej ali polog, mora to biti zapisano v pogodbi.

V dokumentu mora biti navedeno tudi, kako pogosto in v kolikšni meri lahko najemodajalec poveča plačilo. V praksi se povišanje najemnine običajno beleži enkrat letno do 10 % začetnih stroškov. A vse to je po presoji strank.

Če taka klavzula ni vključena v pogodbo, ima najemodajalec še vedno pravico do zvišanja najemnine, vendar to ne sme storiti več kot enkrat letno. Poleg tega je dolžan o tem vnaprej pisno obvestiti najemnika. Če mu novi pogoji ne ustrezajo, lahko enostransko odstopi od pogodbe.

Najemnik ima tudi pravico zahtevati znižanje najemnine, če so se zaradi okoliščin, na katere ne more vplivati, razmere v najetem prostoru poslabšale.

Poleg tega

O vseh podrobnostih se pogovorite z lastnikom. Najverjetneje se boste morali pogosto srečevati. On je zaskrbljen za svoje stanovanje, vi ste zaskrbljeni za kakovost bivanja, zato se naučite pogajati in vse ustne dogovore zapišite v dokument.

Ne pogosto, vendar se zgodi neprijetna situacija: včasih lastniki radi vstopijo brez opozorila, tudi v odsotnosti najemnikov in večkrat na mesec. To je razlog za prekinitev pogodbe s povračilom selitvenih stroškov najemnika. Da bi se izognili takšni situaciji, preprosto dodajte eno vrstico k dogovoru o tem, kako pogosto se lastnik lahko pojavi pri vas, ali vas je treba na to vnaprej opozoriti in navedite prepoved spontanih obiskov v vaši odsotnosti.

Ugotovite, kako najemodajalec ravna z gosti, živalmi in to navedite v pogodbi.

Le s pogajanji in določitvijo vseh pomembnih podrobnosti bosta obe strani lahko živeli brez konfliktov in brez nepotrebne tesnobe.

Odpoved pogodbe prek sodišča

Povedali smo že, da se najemodajalcu ni lahko ločiti od najemnika, pomembno vlogo igra vrsta pogodbe. Toda najemnik ima pravico kadar koli odpovedati pogodbo, vendar pod enim pogojem: o svoji želji mora pisno obvestiti najemodajalca tri mesece vnaprej.

Toda včasih se je nemogoče človeško dogovoriti in za eno od strank obstaja samo en izhod - poiskati pravico na sodišču in prekiniti pogodbo.

Na zahtevo najemodajalca lahko sodišče pogodbo predčasno odpove v primerih, ko najemnik:

• uporablja premoženje z bistveno kršitvijo pogojev pogodbe ali s ponavljajočimi se kršitvami;
• znatno poslabša lastnost;
• ne plača pravočasno najemnine več kot dvakrat zapored;
• ne izvede večjih popravil nepremičnine v rokih, določenih v pogodbi, če je po pogodbi za večja popravila odgovoren najemnik.

Najemodajalec lahko prek sodišča odpove pogodbo le, če je od najemnika pisno zahteval odpravo kršitev.

Na zahtevo najemnika lahko sodišče predčasno odpove najemno pogodbo v primerih, ko:

• najemodajalec nepremičnine ne zagotovi ali ustvarja ovire, ki onemogočajo polno uporabo nepremičnine;
• ima nepremičnina pomanjkljivosti, ki jih najemodajalec ni določil ob sklenitvi pogodbe, najemniku niso bile vnaprej znane in jih ni bilo mogoče odkriti pri ogledu nepremičnine;
• najemodajalec ne izvede večjih popravil nepremičnine v roku, določenem s pogodbo, ali v razumnem roku;
• nepremičnine, zaradi okoliščin, na katere najemnik ne more vplivati, v stanju, neprimernem za uporabo.

Ob prenehanju najema je najemnik dolžan vrniti najemodajalcu premoženje v stanju, v katerem ga je prejel, ob upoštevanju normalne obrabe oziroma v stanju, določenem s pogodbo.

Na koncu se osredotočimo na še dve pomembni točki.

Če najemodajalec podari ali proda najeto stanovanje, to ne prekine najema. Z drugimi besedami, ko oseba pride in reče: "Odseli se, prodajam stanovanje", je to nezakonito. Sprememba lastnika ne pomeni prenehanja najemne pogodbe za stanovanje.

Po potrebi lahko zamenjate najemnika (najemnika). To pomeni, da če je pogodba sklenjena za moža in on na primer odide na Severni tečaj na dolgo službeno potovanje, potem lahko z njegovim soglasjem zamenjate najemnika z njegovo ženo. V tem primeru pogodba ostane enaka, enaki pogoji, rok še naprej teče in se ne ponastavi. Toda to vas lahko reši pred birokracijo, če se pojavijo kakršne koli težave (na primer, če morate prekiniti pogodbo ali nekaj izterjati prek sodišča).