Kako kupiti stanovanje in ga ne obžalovati: nasvet strokovnjakov

2024 Avtor: Malcolm Clapton | [email protected]. Nazadnje spremenjeno: 2023-12-17 04:10

Skupaj z nepremičninskim strokovnjakom smo ugotovili, kaj je treba upoštevati pri nakupu, zakaj ga jemati in kako ravnati, če so med lastniki mladoletne osebe.

Na kaj paziti pri izbiri doma

Okrožna infrastruktura

Območje naj bo samozadostno, tako da je večina predmetov, ki jih boste redno obiskovali, če ne v hoje, pa vsaj eno ali dve postaji od vašega doma. Najmanjši nabor je supermarket (in po možnosti več naenkrat, da ne stojite v vrstah), lekarna in ambulanta. Če družina že ima ali naj bi imela otroke, naj bosta v bližini tudi šola in vrtec. Iščite naprej glede na vaše potrebe. Nekdo potrebuje fitnes nedaleč od doma, nekdo potrebuje jogging park ali opremljen prostor, kjer se lahko sprehajate in trenirate svojega psa.

Pri pregledu stanovanja vam svetujem, da ravnate od splošnega do konkretnega. Najprej si ogledamo okolico (splošno), nato hišo in okolico in šele nato stanovanje (zasebno). Ugotovite, kaj je v soseščini, če je v bližini potrebna infrastruktura in zelena mesta. Prepričajte se, da v soseščini ni nevarnih industrij.

Infrastruktura okoli sekundarnih stanovanj je pogosto boljša kot na novih območjih. Če kupujete stanovanje v novogradnji, preverite, kako se bo območje razvijalo. Dobro je, če je razvijalec poskrbel za udobje kupcev in v projektu predvidel ne le trgovine v prvih nadstropjih hiš, ampak tudi šolo z vrtcem v hoje.

Avito je zbral več o prodaji stanovanj iz vse Rusije - od lastnikov so tako novogradnje kot sekundarna stanovanja. S filtri lahko hitro najdete priročno možnost: izberite območje mesta, površino stanovanja in število sob, vrsto hiše in želeno nadstropje - v iskanju se bodo pojavile samo ustrezne ponudbe rezultate.

Poiščite oglase z oznako "Spletni prikaz": to pomeni, da vas je prodajalec ali lastnik pripravljen popeljati na ogled stanovanja s pomočjo video povezave prek kanala, ki vam ustreza - na primer Skype ali WhatsApp. Poleg tega lahko od lastnika nepremičnine zahtevate, da dokaže stanje vhoda, dvigala in sosednjega ozemlja.

Prometna dostopnost

Ko moraš domov s tremi premestitvami, to izniči vso veselje do prihranjenega denarja in uspešne ureditve stanovanja. Lokacije, izolirane od glavnih transportnih arterij, morda niso tako privlačne, kot je prodajalec obljubil. Relativno gledano, če na območje vodi samo ena cesta, se pripravite na redne prometne zastoje. Zjutraj in zvečer bo povsem nabito poln avtomobilov.

Poskusite se voziti od vašega prihodnjega doma v službo in nazaj v času konic in preverite, ali javni prevoz vozi redno. To je vredno storiti, tudi če potujete predvsem z zasebnim avtomobilom. Včasih je lažje prihraniti čas in se domov pripeljati z avtobusom, kot pa obtičati v prometu. Vendar ne pozabite, da so v velikih mestih možnosti za zastoj v prometu zelo velike na površinskem javnem prevozu. V tem primeru se osredotočite na to, kako hitro in priročno lahko pridete tja z podzemno železnico ali vlakom.

Končno poglejte na območje z očmi stalnega prebivalca in ne gosta. Je enostavno hoditi od najbližje avtobusne postaje in postaje podzemne železnice do vašega doma ali pa se morate prebijati skozi puščavo, kjer ni luči? Je urejeno parkirišče ali je dvorišče polno avtomobilov? Vse to so malenkosti, vendar vplivajo na udobje bivanja, zato je včasih bolje, da ne prihranite denarja in izberete možnost, čeprav dražjo, vendar na priročnem območju.

Stanje hiše

Ne omejujte se na ogled stanovanja in temeljito preučite vhod, hišo in okolico.

Alena Kvach

Preglejte hišo od zunaj, ugotovite, kje je stanovanje, in preverite morebitne poškodbe sten. Poglejte, kam so obrnjena okna, če so v bližini gostinski objekti in 24-urni obrati, ki motijo mir.

Bodite pozorni na stanje dovoznih cest in pločnikov - če morate tudi v topli sezoni manevrirati med luknjami, se pozimi cesta spremeni v pas z ovirami. Oglejte si, kako je urejeno dvorišče: ali so klopi in prostor za šport, igrišče.

Alena Kvach

Ne bo odveč komunicirati z neposrednimi sosedi iz bližnjih stanovanj in videti, kakšen kontingent je prebivalstvo hiše. Bodite pozorni na stanje dvižnih skupin in dvigal. Če ima hiša žleb za smeti, potem morate pri sosedih preveriti, ali so žuželke in glodalci, in tudi ugotoviti, kako delujejo javne službe in HOA ali družba za upravljanje.

Stanje stanovanja

Naj vas nova popravila ne zavedejo - za tem se lahko skrijejo okvarjena napeljava, puščajoče cevi ali nezakonita prenova. Preglejte stanovanje podnevi: tako lahko cenite naravno svetlobo in opazite manjše napake, kot so sledi puščanja. Mimogrede, bolje je izbrati možnosti z okni na jugozahodu ali jugovzhodu, če želite, da so sobe čez dan svetle.

Alena Kvach

V stanovanju bodite pozorni na morebitna puščanja in prenove, ki kršijo strukturne elemente prostora. Preverite pretok hladne in tople vode - v nekaterih domovih je to nepopravljiv problem. Priporočam ogled računov za komunalne storitve in remont za več mesecev. Nekatera združenja lastnikov stanovanj vključujejo možnosti, kot so videonadzor ali varovanje in čiščenje v javnih službah. Posledica tega je precejšen znesek mesečnih obrokov.

Če pregledujete stanovanje v hladni sezoni, se dotaknite baterij in z roko potegnite po stenah, ki mejijo na ulico – ne smejo biti hladne. V kuhinji in kopalnici je treba preveriti prezračevanje. Na odprtino pritrdite kos papirja - če ga pritegne zračnik, potem je vse v redu.

Preglejte okna in balkon. Upoštevajte, da okoli okenskih odprtin ni prog in sledi plesni, iz razpok pa tudi ne piha. Preverite, ali lahko okvirje popolnoma odprete in preklopite v način prezračevanja. Če okna gledajo na hrupno ulico, poskrbite, da bodo dobro zadušila zunanje zvoke.

Poglejte stanje tal, sten in stropa. Če so na stropu čudni madeži in proge, so to najverjetneje posledice poplave. S sosedi od zgoraj se še lahko pogajate, ko pa je stanovanje v zgornjem nadstropju in je kriva streha, ki pušča, bo stanje težje popraviti. Sprehodite se po sobah in preverite, da vam tla pod nogami ne škripajo in ne visijo. Preglejte vogale – če na ozadju vidite sive lise, je to plesen. Morali ga bomo odstraniti in ponovno popraviti.

Kaj preveriti pred nakupom

Izvleček iz USRN

Brez upoštevanja podatkov iz enotnega državnega registra nepremičnin tvegate izgubo denarja, če na primer stanovanje prodate brez obvestila enega od lastnikov. Izvleček vam bo pomagal ugotoviti, koliko lastnikov dejansko ima stanovanje in kakšne so njegove značilnosti: tako lahko ugotovite točen posnetek in primerjate sobo s tehničnim načrtom - nikoli ne veste, nenadoma so lastniki uredili neusklajeno prenovo.

Alena Kvach

Pomembno je razumeti, kaj je nedosledna prenova. Če je bilo izvedeno na račun notranjih predelnih sten v stanovanju in to ne vpliva na nosilne stene, morate pri Uradu za tehnični inventar (BTI) naročiti nov tehnični potni list, ki bo potrdil celovitost strukturnih elementov. Kadar hiša s plinskim štedilnikom združuje kuhinjo s sobo, je razporeditev mogoče legitimirati le tako, da kuhinji vrnemo prvotni izolirani videz – na primer z obnovo vrat in sten.

Če so bile v stanovanju prenesene mokre cone, takšnih sprememb ni mogoče legalizirati. V prihodnosti to ogroža dejstvo, da bo cenilec neodvisne cenitvene družbe pri prodaji stanovanja na hipoteko zavrnil odobritev predmeta. Počakati bomo morali na ljudi, ki so pripravljeni kupiti stanovanje s prenovo za denar. Zaradi tega se tržna vrednost nepremičnine znižuje in krog kupcev se oži - 80 % nepremičninskih transakcij se izvede s hipotekami.

Iz izpisa bo tudi razvidno, ali ima stanovanje kakšne obremenitve. Na primer, nepremičnine je mogoče zasežiti zaradi dolgov ali jih zastaviti banki. Kupiti takšno stanovanje ne bo šlo.

Avito ščiti interese prodajalcev in kupcev ter zagotavlja poštene in pregledne transakcije. Pred nakupom lahko preverite nepremičnino tukaj: poročilo USRN in se prepričate, da je s stanovanjem vse v redu. Poročilo vam bo pomagalo ugotoviti katastrsko vrednost objekta, na podlagi katerega se izračuna davek na nepremičnine, prikazalo bo število lastnikov in zgodovino njihove spremembe ter prisotnost obremenitev - npr. hipoteka, aretacija ali zakupna pogodba. Vse to bo pripomoglo k zmanjšanju tveganj pri nakupu. Za kupca poročilo stane 299 rubljev.

Za prodajalce bo izdaja izpiska brezplačna, vse stroške krije Avito. Osebni podatki v poročilu niso razkriti: ni številke stanovanja ali imen lastnikov. Takšen izvleček bo pomagal hitro in donosno prodati dom - če kupec vidi, da je s predmetom vse čisto, je večja verjetnost, da se bo strinjal s poslom.

Osebni dokumenti lastnika

To je zavarovanje pred trki z goljufi: če kupite stanovanje od osebe, ki se pretvarja, da je njen lastnik, potem boste morali imeti opravka s pravim lastnikom nepremičnine. Ministrstvo za notranje zadeve ima enega, s katerim lahko preverite, ali je potni list veljaven. Prepričajte se, da se njegova serija in številka, pa tudi priimek, ime in patronimik lastnika ujemajo s tistimi, ki so navedeni v dokumentih za stanovanje. Če je lastnik po nakupu stanovanja spremenil potni list, si oglejte njegovo predzadnjo stran - vsebuje podatke o predhodno izdanih potnih listih.

To preverite z zakonskim stanjem lastnika. Če je stanovanje kupil, ko je bil poročen, se stanovanje šteje za skupno last. Prodaja stanovanja brez dovoljenja zakonca ne bo delovala, zato prosite za notarsko overjeno soglasje za prodajo. Če je lastnik ločen, potem bo prav tako prišla sodna odločba o delitvi skupnega premoženja.

Alena Kvach

Tukaj morate biti pozorni ne le na to, kdaj je bilo stanovanje kupljeno, ampak tudi, kakšna je bila oblika plačila. Če je bila hiša kupljena teden dni pred poroko na hipoteki ali obročnem načrtu in sta zakonca skupaj plačevala, je za takšno stanovanje potrebno soglasje moža ali žene, saj je del sredstev za poplačilo dolg je bil porabljen iz splošnega proračuna. Zastaralni rok po razvezi zakonske zveze je tri leta, po tem obdobju soglasje ni potrebno.

Izjema so situacije, ko je sedanji lastnik stanovanje prejel kot darilo ali ga podedoval, ko je bil poročen. Takšno premoženje pripada samo njemu.

Za mladoletne lastnike je vredno preveriti rojstni list ali potni list in podatke primerjati s podatki v stanovanjskih dokumentih.

Alena Kvach

Če so v stanovanju prijavljeni mladoletni otroci, jih je mogoče pred transakcijo odpustiti v katero koli drugo mesto. Hkrati je treba navesti alternativni naslov, otroka ni mogoče odpustiti "nikamor". Če imata starša različna prijavna naslova, je za odpust otroka potrebno soglasje drugega starša.

Kadar so mladoletni otroci lastniki deleža nepremičnine ali predmeta v celoti, je potrebno dovoljenje organov skrbništva. Poskrbeli bodo, da novo stanovanje ne bo poslabšalo življenjskih razmer otroka in ima ustrezne tehnične in druge značilnosti, kot so površina stanovanja, območje njegove lokacije in dostop do izobraževalnih ustanov.

Lastniške listine

So tudi zakoniti. Na primer, če ga je lastnik hiše privatiziral, bo tak dokument pogodba o prenosu stanovanja v last. Pri nakupu objekta se lastništvo potrdi s kupoprodajno pogodbo, sklenjeno s prejšnjim lastnikom. Priložiti mora akt o prevzemu in prenosu nepremičnine ter potrdilo o prejemu denarja od nekdanjega lastnika.

Če ga je lastnik stanovanja kupil v času gradnje hiše, bo lastninski dokument pogodba o skupni udeležbi pri gradnji z aktom o prevzemu in prenosu dokončanega stanovanja.

V primerih, ko je lastništvo potrjeno z darilno pogodbo ali potrdilom o dedovanju, se je pred nakupom bolje posvetovati z odvetnikom. Na primer, lahko se pojavijo neobjavljeni dediči, ki zahtevajo delež v stanovanju, goljufiva shema pa je lahko prikrita kot darilna pogodba.

Povpraševanje o prijavljenih v stanovanju

Potrebovali boste potrdilo o registraciji v obrazcu št. 9 - iz njega je razvidno, kdo je trenutno prijavljen v sobi. Izdate lahko tudi arhivsko potrdilo, da ugotovite, kdo je bil prej prijavljen v stanovanju, in preverite, ali je med temi osebami začasno odpuščeni. Če obstajajo, se je bolje obrniti na odvetnika.

Potrebujete tudi potrdilo o odjavi v obrazcu št. 12. Navedeni so ljudje, ki so bili iz enega ali drugega razloga odpuščeni iz stanovanja: na primer so v zdravstveni ustanovi, prestajajo zaporno kazen ali so odšli manjka. Če vsak stolpec vsebuje "ne", je vse v redu, sicer pa preverite pri lastniku, kaj se zdaj dogaja s temi ljudmi.

Alena Kvach

Če bi se po prejemu potrdila na obrazcu št. 12 izkazalo, da je v stanovanju registrirana oseba, ki je trenutno v zaporu, priporočam, da se s tem predmetom ne ukvarjate. Po odsluženi kazni ima državljan pravico, da se prijavi v prejšnjem kraju stalnega prebivališča.

Potrdila o poslovni sposobnosti

Če je prodajalca sodišče omejilo v njegovi pravni sposobnosti ali ni razumel pomena njegovih dejanj, se lahko posel razglasi za nično.

Alena Kvach

Če se oseba, registrirana v stanovanju, izkaže za nesposobna, je treba upoštevati, da ta kategorija ljudi opravi postopek pregleda na sodišču. Med pregledom je treba državljanu priznati nezmožnost. Poleg tega se imenuje tudi skrbnik, ki zastopa interese varovanca in skrbi, da se preselitev izvede v skladu z zakonom.

Če želite biti na varni strani, prosite lastnika stanovanja za potrdilo psihiatra in narkologa - to je dokaz, da je priseben in ni registriran. Lahko povabite strokovnjaka, da izvede anketo o transakciji.

Pooblastilo

Precej tvegano je kupiti stanovanje ne od lastnika, temveč od njegovega zastopnika, pooblaščenega za razpolaganje s premoženjem. Če pa ni drugih možnosti, se prepričajte, da je s pooblastilom vse v redu. Mora biti notarsko overjen, dvome o pristnosti dokumenta pa lahko odpravite s pomočjo Zvezne notarske zbornice. Primerjajte podatke o ravnatelju in zastopniku s tistimi, ki so navedeni v njihovih potnih listih. Če glavni zavezanec ne more priti na posel in pokazati potnega lista, prosite, da pošljete notarsko overjeno kopijo. Bodite pozorni na rok veljavnosti pooblastila in ugotovite, kakšna pooblastila ima zastopnik - morda ni upravičen sklepati poslov v imenu pooblaščenca.