Kako kupiti stanovanje, ki je že pod hipoteko

2024 Avtor: Malcolm Clapton | [email protected]. Nazadnje spremenjeno: 2023-12-17 04:10

Takšno stanovanje je varneje kupiti s soglasjem banke in z njeno udeležbo.

Ali je mogoče kupiti stanovanje, ki je že na hipoteki

Hipotekarna stanovanja je zastavljena s strani banke - zapis o tem je v Enotnem državnem registru nepremičnin. Lastnik ne more opravljati transakcij s takšnim stanovanjem brez dovoljenja hipotekarnega upnika: Rosreestr preprosto ne bo registriral prenosa lastništva. Toda to ne pomeni, da je nemogoče prodati ali kupiti nepremičnine pod hipoteko. Le da bo sam postopek malo bolj zapleten in daljši.

Zakaj prodajati stanovanje, ki ima hipoteko

Če je šlo stanovanje na banko prek sodišča, ker je lastnik dolžan posojilo, potem ga finančna institucija proda na javni dražbi. Ko se lastnik sam odloči za prodajo zastavljene nepremičnine, so potencialni kupci glede tega lahko sumljivi. Hipoteka ima sloves suženjstva, katerega okove je mogoče odvreči šele z zadnjim plačilom. Če človek proda stanovanje, je nekaj narobe bodisi z njim bodisi s stanovanjem, menijo nekateri.

Pravzaprav je lahko milijon razlogov. Lastnik se je odločil, da se zaradi povečanja družine preseli v drugo mesto ali v večje stanovanje. Zakonca se ločujeta, želita odplačati dolg in si deliti denar za hipotekarno stanovanje. Posojilojemalec je spremenil finančne okoliščine, ne more se spopasti s posojilom in ga želi vrniti, preden situacija postane nepopravljiva.

Seveda je razlog lahko nekaj neprijetnega: streha pušča, na vhodu je mamilarnica, družba za upravljanje pa pobere toliko denarja, kot da pozimi posipa pločnike s kristali Swarovski. Toda pred takšnimi tveganji niste zavarovani niti pri nakupu stanovanja brez hipoteke - vse morate le preveriti.

Zdaj v Rusiji skoraj polovica nepremičninskih transakcij poteka s privabljanjem hipotek. Tako bo na trgu več stanovanj, ki so obremenjena s hipotekami.

Ali je donosno kupiti stanovanje, ki je že pod hipoteko

Ko banka na javni dražbi proda dolžnikovo stanovanje, je mogoče pričakovati precejšen popust. Za finančno institucijo je to nepomembno sredstvo, zato se ga poskuša znebiti tako, da preprosto vrne svoje.

Pri prodaji hiše s strani lastnika ne moremo pričakovati nenavadno ugodne cene. Lahko pa še malo odvrže - za nepotrebne težave in za motivacijo za nakup stanovanja z obremenitvijo.

Kako kupiti stanovanje s hipoteko

Glede na pogoje lahko stanovanje kupite na različne načine.

Z odplačilom hipoteke v času transakcije

Pogoji: posel se izvede s soglasjem banke, v kateri je trenutni lastnik izdal hipoteko; kupec kupi predmet za gotovino.

Najvarnejša shema. Ščiti vse strani v transakciji: kupca, prodajalca in banko. Poglejmo primer.

Naprodaj je stanovanje za 3 milijone rubljev. Banka se strinja s transakcijo in določi znesek preostalega dolga - 500 tisoč rubljev. Za izračun se uporabljata dve celici. Pred podpisom kupoprodajne pogodbe je vanje položen kupčev denar: 500 tisoč v eno in 2,5 milijona v drugo.

Dokumenti za celice predpisujejo, kdo in kdaj lahko dvigne račune. Če bo pogodba o nakupu in prodaji podpisana in je prenos lastništva registriran v Rosreestru, bo banka lahko vzela svojih 500 tisoč iz ene celice, prodajalec - 2,5 milijona iz druge, kupec - hipoteko za odstranitev. obremenitev. Če posel ne uspe, bo kupec vrnil svoja sredstva, za ostalo pa se ne bo nič spremenilo.

Včasih je mogoče sredstva za posojilo deponirati ne prek celice, ampak neposredno v banko, vendar je finančna institucija v vsakem primeru aktivno vključena v proces.

Z odpisom dolga

Pogoji: transakcija se izvede s soglasjem banke, kupec kupi stanovanje na hipoteko pri isti banki.

Kupec na banko vloži vlogo za hipoteko, kot da bi kupil kakšno stanovanje. Postopek odobritve bo podoben in bo trajal približno enako časa. Ker bo med nakupom postal posojilojemalec, bo finančna institucija preverila njegovo plačilno sposobnost in se odločila, ali ga je pripravljena videti kot stranko.

Tu se poleg kupoprodajne pogodbe sklene pogodba o odstopu terjatev za staro posojilo ali nova posojilna pogodba med banko in kupcem. Obremenitev v Rosreestru se odstrani in uvede nova z registracijo pravic naslednjega lastnika.

Tatiana Trofimenko, vodilna pravnica Evropske pravne službe

Ta shema je tudi precej varna.

S predčasnim odplačilom hipoteke na stroške kupca

Pogoji: banka ne soglaša s prodajo stanovanja, kupec stanovanje kupi za gotovino. Ali pa kupec vzame posojilo pri drugi banki.

V tem primeru kupec odplača posojilo. V skladu s tem bi moral imeti pri roki znesek, enak preostanku dolga. Stranki skleneta predpogodbo za prodajo in nakup stanovanja, po kateri prodajalec prejme denar za zaprtje hipoteke. Nato se s stanovanja odstrani breme, nato pa se stanovanje proda kot nepremičnina brez zavarovanja.

Ta možnost je za kupca bolj tvegana, saj se denar prenese po pogodbi, ki ni predmet registracije pri Rosreestru.

Tatiana Trofimenko, vodilna pravnica Evropske pravne službe

Teoretično lahko prodajalec zavrne registracijo kupoprodajne pogodbe pri Rosreestru. Kupec bo od nje lahko prejel denar, vendar le po sodni poti.

Kaj si zapomniti

• Lahko kupite stanovanje, ki je že pod hipoteko.
• Preveriti ga morate na enak način kot stanovanje brez obremenitev.
• Varneje je kupiti stanovanje s soglasjem banke in z njeno udeležbo.