Kako odplačati hipoteko pred rokom: skrajšajte rok ali plačilo

2024 Avtor: Malcolm Clapton | [email protected]. Nazadnje spremenjeno: 2023-12-17 04:10

Življenjski heker izračuna vse možnosti, da ugotovi, katera strategija odplačevanja posojila je bolj donosna.

Za izračune bomo vzeli hipotekarno posojilo v višini 1,2 milijona rubljev z 10% letno za obdobje 8 let (96 mesecev). Recimo, da imate vsak mesec brezplačnih 5 tisoč rubljev, ki jih želite uporabiti za predčasno odplačilo.

Konceptualno bodo ti izračuni delovali tudi za vašo situacijo, toda za natančne številke boste morali izračune narediti sami.

Kako odplačati hipoteko z izplačili rente bolj donosno

Pri izplačilih rente daste banki vsak mesec enak znesek za odplačilo posojila. Hkrati pa struktura plačil v različnih mesecih ni enaka. Običajno je vsaj polovica sprva v odstotkih - za natančne razmerje si oglejte svoj urnik izplačil.

V našem primeru je mesečno plačilo 18.209 rubljev. Skupno boste morali banki dati 1.747.546 rubljev s preplačilom 547.546 rubljev.

Predčasno odplačilo s krajšim rokom

Če plačate dodatnih 5 tisoč rubljev na mesec in skrajšate rok posojila, boste pri odplačilu obresti prihranili 171.647 rubljev in v 5 letih in 8 mesecih v celoti plačali banki.

Predčasno odplačilo z znižanjem plačila

Če zmanjšate plačilo, boste prihranili 103 540 rubljev, odplačali hipoteko v 7 letih in 8 mesecih. Hkrati bo v zadnjih mesecih vaše plačilo tako majhno (manj kot 5 tisoč rubljev), da ga praktično ne boste občutili.

Odplačilo z zmanjšanjem mesečnega plačila in povečanjem predčasnega plačila

Predčasno odplačilo s skrajšanjem trajanja hipoteke se zdi bolj donosno: prihranite več, hitreje odplačate ves dolg do banke. Toda pri izračunu za strategijo z padajočim plačilom obstaja eno, vendar: razlika med začetnim mesečnim plačilom in znižanim običajno izpade iz središča.

Za plačila s skrajšanim rokom še naprej plačujete 18.209 + 5.000 rubljev in del s 23.209 rubljev. Ko zmanjšate plačilo, začnete z enakim zneskom in postopoma greste na 1.874 + 5.000 = 6.874 rubljev.

Lahko pa k znesku, dodeljenemu za predčasno odplačilo na mesečni ravni, dodate razliko med prvotnim in trenutnim plačilom.

In v tem primeru hipoteko magično odplačate na isti datum in z enakim preplačilom kot pri predčasnem odplačilu s skrajšanjem roka.

Če se vaše finančno stanje nekega dne poslabša, lahko kadar koli odložite predčasno odplačilo in mesečno plačujete znižani znesek. S predčasnim odplačilom s krajšim rokom ste prikrajšani za ta luksuz.

Poleg tega nekatere banke dovoljujejo delno odplačilo hipoteke prek spleta le z zmanjšanjem plačila, za skrajšanje obdobja pa boste morali iti v poslovalnico. Če osebni sestanek z zaposlenimi v kreditni instituciji ni za vas, je ta možnost odplačila popolna.

sklepi

1. Če ste prepričani, da boste vedno imeli denar za začetno glavno plačilo in 5 tisočakov za predčasno odplačilo, vam ni pomembno, kako odplačati: s skrajšanjem roka ali z zmanjšanjem plačila glede na tretjo možnost, če daš enak znesek mesečno …
2. Če predvidevate, da se bo finančno stanje v nekaj letih lahko poslabšalo, izberite predčasno odplačilo z znižanjem plačila in upoštevajte razliko med prvotnim in trenutnim plačilom. Pojavile se bodo težave - prešli boste na plačila po urniku, mesečno pa boste morali plačevati bistveno manj kot ob začetku hipoteke. Težav ne bo - odplačajte hipoteko tako hitro in z enako ugodnostjo kot tisti, ki so jo odplačali pred rokom s skrajšanjem roka.
3. Če je hipoteka za vas še vedno težko breme, vendar ste pripravljeni nekako izrezati 5 tisoč rubljev na mesec, zmanjšajte plačilo. Tako boste posojilo odplačevali istih 8 let, postopoma pa vam bo postajalo vse lažje. In lahko malo prihranite.

Kako je bolj donosno odplačati hipoteko z diferenciranimi plačili

Banke sicer redko ponujajo diferencirana plačila, vendar je s takšnimi pogoji še vedno mogoče najeti hipotekarni kredit. V tem primeru se znesek glavnega dolga razdeli na enake dele, obresti se obračunajo mesečno na stanje dolga. Zato se znesek plačila postopoma znižuje.

Za hipoteko iz našega primera v takšni situaciji bo preplačilo 484.958 rubljev, plačilo v prvem mesecu - 22.500 rubljev, v zadnjem mesecu - 12.604 rubljev. Za izračun ugodnosti uporabimo na primer eno od spletnih mest s posojilnimi kalkulatorji.

Predčasno odplačilo s krajšim rokom

V samo 5 tisoč na mesec boste zmanjšali preplačilo obresti za 137.121 rubljev in odplačali hipoteko v 5 letih 8 mesecev. Hkrati pa morate vsak mesec zaradi diferenciranih plačil plačevati vedno manj zneska.

Upoštevajte, da kalkulator ne vključuje predčasnega odplačila pri prvem plačilu. Če pa bi bilo mogoče, bi se številke nekoliko spremenile.

Predčasno odplačilo z znižanjem plačila

Ko se znesek plačila zmanjša, gre proces tudi v smeri zmanjšanja obeh parametrov, čeprav ne tako hitro. To je posledica zmanjšanja deleža, ki se mesečno nameni za odplačilo glavnice.

Izkazalo se je, da bo s tem pristopom prihranjenih 94.196 rubljev, odplačali boste hipoteko v 7 letih in 1 mesecu.

Odplačilo z zmanjšanjem mesečnega plačila in povečanjem predčasnega plačila

Razlike med prvotnim in trenutnim plačilom ni smiselno izračunati: nastane predvsem zaradi zmanjšanja obresti. In plačilo se bo tako in tako zmanjšalo glede na navdušenje, s katerim boste odplačali glavni dolg.

sklepi

1. Če ste z velikostjo deleža glavnice v plačilni strukturi zadovoljni, skrajšajte rok posojila. Vsekakor se bo znesek mesečnega plačila zmanjševal hitreje kot na začetku, zaradi zmanjšanja stanja glavnice.
2. Zmanjšanje plačila znatno zavleče vaš odnos z banko – v tem primeru za 1 leto in 7 mesecev. Hkrati se mesečno plačilo prvič ne zmanjša tako hitro, kot bi želeli: za plačila brez predčasnih plačil po letu hipoteke bo njegova velikost 21.405 rubljev, za zgodnja plačila z zmanjšanjem plačila - 20.345 rubljev.