Zakaj se bodo nepremičnine podražile od 1. julija in ali je nujno kupiti stanovanje

2024 Avtor: Malcolm Clapton | [email protected]. Nazadnje spremenjeno: 2023-12-17 04:10

Novi zakon bi moral zaščititi denar lastnikov kapitala. A od tega bodo največ koristile banke.

Kaj se bo zgodilo 1. julija?

S 1. julijem 2019 začnejo veljati spremembe zakona, s katerimi se spreminjajo pravila razmerja med podjetjem in naročnikom na trgu skupne gradnje.

Razvijalci ne bodo mogli več neposredno uporabljati denarja ljudi, ki kupujejo stanovanja v fazi gradnje hiše. Ta sredstva bodo hranjena na depozitnih računih. Podjetje jih bo lahko odstranilo šele po začetku obratovanja objekta.

Razvijalci bodo morali vzeti bančna posojila - seveda z obrestmi. Sberbank, na primer, obljublja, da jih bo posodil po 7-8%, kar je veliko.

In zakaj je ta zakon potreben?

To je naslednja faza v izboljšanju zakonodaje v poskusu zaščite denarja lastnikov kapitala.

Do leta 2004 ni bilo enotnega regulativnega okvira za souporabo gradnje, zato so cvetele razne goljufive sheme v obliki večkratnih prodaj istega stanovanja več naročnikom, izginotja razvijalca z vsem denarjem itd.

Zakon 214-FZ je bistveno izboljšal razmere na trgu skupne gradnje. Ščiti kupca pred dvojno prodajo predmetov, ureja odnos med naročnikom in razvijalcem. Toda predpis ne zavaruje pred stečajem podjetja, kar se zgodi ne tako redko. Zdaj je v registru ministrstva za gradbeništvo 887 problematičnih stavb.

Novi zakon je namenjen zaščiti lastnikov lastniškega kapitala prav pred takimi primeri. Če podjetje ne izpolni svojih obveznosti – ne dokonča gradnje, zamudi rok – se denar z depozitnega računa vrne stranki.

Zdi se, da je dober zakon. Ali pa obstaja ulov?

Tukaj je nekaj odtenkov. Nov mehanizem za zaščito lastnikov kapitala je dobra izboljšava. Izključuje situacije, ko ljudje ostanejo brez denarja, brez stanovanja, a z dolgoročno hipoteko za neobstoječa stanovanja.

Vendar pa bo hkrati gradnja stavbe za razvijalca stala več, kar bo zagotovo vplivalo na stroške stanovanj. In govorimo o ceni nedokončanih stanovanj.

Takole je delovalo prej: razvijalec je od delničarja vzel denar in mu dal popust za uporabo teh sredstev. Nakup stanovanja je bil v tem primeru neke vrste visoko tvegana naložba. Lahko bi na primer kupili hišo v fazi izkopavanja za 1,5 milijona rubljev in jo pripravili s tržno vrednostjo 2 milijona. Zdaj ima razvijalec veliko manj razlogov za tako velikodušnost: banki mora še vedno plačati obresti.

Tako se bodo stanovanja v novogradnjah verjetno podražila: podjetja ne bodo poslovala z izgubo. Obstaja pa tudi močno odvračanje – kupna moč Rusov. Za blago, ki je predrago, morda preprosto ni trgovcev. Glede na raziskave so zdaj kupci pripravljeni plačati 5 % cene stanovanja za varnejše transakcije z depozitnimi računi.

Zvišanje cen skupnih gradbenih objektov lahko zaostri stroške drugih stanovanj. Toda stopnja rasti je odvisna od trga. V letu 2018 so se cene stanovanj na primarnem trgu in brez zakonov o depozitnih računih zvišale za 4,35 %, na sekundarnem trgu za 1,58 %.

Se bodo torej stanovanja podražila ali ne?

Nihče ne more z gotovostjo trditi o tem. Predpogoji kažejo, da se bodo stanovanja podražila. Toda o tem večinoma govorijo sami razvijalci. Možno je, da ljudi samo potiskajo k nakupu stanovanj, preden začne veljati zakon o depozitnih računih. Poleg tega obstaja tveganje, da bodo cene za tako hiteče stranke že zvišane.

Kar v tem primeru vsekakor ni vredno, je hitenje. Tvegate, da boste v naglici dali denar brezvestnemu razvijalcu in postali eden zadnjih ogoljufanih investitorjev v nepremičnine. Previdno preverite podjetje - Lifehacker je napisal, kako to storiti.

Če nimate časa, ne skrbite. Tudi če cene začnejo naraščati, je bolje malo preplačati, kot ostati brez stanovanja in brez denarja.

Čakajte, kaj bo z denarjem, če banki odvzamejo dovoljenje?

Takšno tveganje je predvideno tudi v zakonih. Če banka izgubi dovoljenje, bo Agencija za zavarovanje vlog vrnila denar - vendar ne več kot 10 milijonov. Zavarovanje velja do oddaje stanovanja v najem oziroma do odpovedi pogodbe z investitorjem.

Torej je depozitni račun videti kot depozit?

Le delno in banke v tem pogledu delajo zelo dobro. Zahvaljujoč novemu zakonu bodo posojali razvijalcem in od njih prejemali obresti. Medtem ko bodo gradili hišo, bo banka lahko "zvijala" denar z depozitnih računov in imela od njih prihodke. Ko bodo stanovanja naročena razvijalcu, bo nakazal točno znesek, ki ste ga vložili, brez obresti. V primeru stečaja razvijalca boste prejeli tudi denar brez obresti. Tukaj je očitno, kdo bo na koncu zmagal.

Torej, kakšen je rezultat?

Bistvo je preprosto:

1. S 1. julijem 2019 bo nakup nepremičnin v gradnji postal varnejši, a morda tudi dražji.
2. Denar, ki ga plačate za stanovanje, bo ostal v banki do oddaje hiše. Če razvijalec krši obveznosti, vam bodo te vrnjene.
3. V primeru težav z banko vam bo denar tudi vrnjen, vendar ne več kot 10 milijonov rubljev.
4. V nobenem primeru ni treba hiteti z nakupom stanovanja - upoštevajte vse nianse. Če pa ste izbrali razvijalca in ste že načrtovali posel, boste morda lahko prihranili nekaj denarja.