Kakšna je bila hipoteka v različnih zgodovinskih obdobjih

2024 Avtor: Malcolm Clapton | [email protected]. Nazadnje spremenjeno: 2023-12-17 04:10

Kako so ljudje reševali vprašanje nakupa stanovanj na kredit od prazgodovine do 21. stoletja.

Sodobni finančni instrumenti so korenito spremenili odnos osebe do lastnega gospodarstva. Vzemite isto hipoteko: ljudem je omogočala nakup stanovanj in drugih nepremičnin pod pogoji, ki so bili prej preprosto nemogoči. Ugotovimo, kako je bilo hipotekarno vprašanje urejeno v različnih obdobjih, da bi razumeli, koliko je ljudem pomagalo izboljšati življenje.

1. Paleolitik in prej

Znanstveniki vedo precej malo o tem, kako je bilo družinsko in gospodarsko življenje urejeno v prazgodovini. Arheologi in paleogenetiki v najboljšem primeru lahko rekonstruirajo velikost človeških skupin, njihovo genetsko podobnost in poklic.

Da bi rekonstruirali običaje paleolitika, običajno gledajo na bolj ali manj sodobna plemena lovcev-nabiralcev (na primer ljudstvo Guaiac, ki živi na ozemlju sodobnega Paragvaja). Toda zdi se, da so bili starodavni ljudje nagnjeni k patrilokalnosti - vrsti družinskega odnosa, v katerem gre ženska v pleme možovega očeta (če je koncept "mož" v našem pomenu na splošno uporaben za tako antiko). No, zagotovo so imeli eksogamijo – prepoved tesno povezanih zakonov. Na splošno sem moral živeti pri starših.

Če bi obstajala sodobna hipoteka: morda bi lahko nekaj družin vzelo hipoteke za hrano, oblačila in orožje in ustanovilo novo pleme. Približno tako kot se zdaj mlade družine prijateljsko naseljujejo v nove stavbe. Posledično bi imeli člani novega plemena enako staro spremstvo.

2. V stari Grčiji

Pravzaprav je beseda "hipoteka" grškega izvora in je prevedena kot "temelj", "zastava" ali celo "opozorilo". Tako se je imenoval steber, ki je bil postavljen na mejo parcele, tako da je "opozoril", da to mesto služi kot jamstvo za dolg.

Tako je bila pri Grkih hipoteka oblika premoženjske odgovornosti dolžnika do njegovega upnika: v primeru neplačila je imel upnik pravico vzeti nazaj zastavljeno zemljišče. Pred razvojem hipotek je insolventni dolžnik odgovarjal upniku z osebno svobodo, zato je bila hipoteka progresivnejše merilo gospodarskih razmerij.

Seveda je za to morala v grški družbi obstajati razvita institucija zasebnega lastništva zemljišč. Leta 621 pr.n.št. je atenski vladar Drakont sestavil prvi niz pisanih zakonov (da, zelo drakonskih ukrepov), ki so strogo kaznovali vsak poseg v lastnino nekoga drugega. To je dalo zagon razvoju kreditnih in dolžniških razmerij, pri katerih je bila kot zavarovanje zemljišče. Grška hipoteka je v celoti delovala na začetku 6. stoletja pr.

Toda takšna hipoteka ni bila na voljo vsem: za njeno uporabo je bilo treba imeti lastno parcelo.

Najstarejši sin v družini je bil dedič očetovega posestva, zato je lahko pripeljal ženo v hišo svojih staršev, ki je kasneje skupaj z zemljo prešla v njegovo last. Prav on je lahko v prihodnosti računal na hipoteko, ki je pravzaprav ni več potreboval.

Toda mlajši sinovi so bili v tem smislu prikrajšani in so se lahko zadovoljili s parcelami ali vstopili v službo bogatih ali iskali bogastvo v kolonijah. Vse to ni bilo zelo naklonjeno ustvarjanju družine v relativno mladih letih.

Če bi obstajala sodobna hipoteka:sposobnost, da najprej dobi zemljo v svojem domačem kraju, nato pa odplača dolg za to v denarju ali storitvi, bi spremenila življenje starih Grkov. Mlajši sinovi bi bili zagotovo navdušeni. Res je, potem bi živeli v bližini Aten, Sparte ali Korinta in ne bi pokrivali celotnega Sredozemlja s svojimi kolonijami. Ali, nasprotno, pokrili bi celotno ekumeno.

3. V starem Rimu

V starem svetu so hipoteke poznali v Babilonu (Hamurabijevi zakoni v 6. stoletju pr.n.št.), Mezopotamiji, celo v Indiji (v 2. stoletju pr.n.št.). Toda hipoteka je postala najbližja sodobnim razmeram v starem Rimu.

Sprva so se dolžniška razmerja med Rimljani gradila tako rekoč pogojno, v obliki »transakcije na zaupanje« (lat. Fiducia), tveganja pa ni prevzel upnik, temveč dolžnik: upnika je v zameno za denar prenesel s posebno sodno zastavo, to je premičnine ali nepremičnine. Po poplačilu dolga je lahko le upal, da bo upnik držal obljubo in s pomočjo zrcaljenega sodnega postopka vrnil zavarovanje. Če bi upnik to iz nekega razloga zavrnil, bi lahko dolžnik svoje ime med sodržavljani le diskreditiral – zakon mu nikakor ni mogel pomagati, posel je posel.

Že v II stoletju pred našim štetjem so se hipotekarna razmerja močno razvila. Po novi obliki zastavnega posla (lat. Pignus) upnik v zameno za svoj denar ni več prejel lastninske pravice na dolžnikovem premoženju, temveč le pravico do lastništva tega premoženja. Upnik niti ni imel pravice do uporabe tega premoženja, lahko pa so s tem premoženjem pridobljeni plodovi šli za plačilo dolga ali obresti nanj. Le v primeru, ko dolžnik ni mogel plačati v skladu s prevzetimi obveznostmi, je upnik postal lastnik njegovega premoženja.

Končno se v prvih desetletjih II stoletja pred našim štetjem pojavi tretja vrsta zavarovanja, ki je res blizu sodobnim hipotekam (lat. Hypotheca legalis) – zastava premoženja brez prenosa na upnika.

To je olajšala sprememba takratnih političnih in gospodarskih razmer: oslabitev suženjskega sistema in množičen prenos zemlje na najemnike. Sprva so najemniki – stanovanja ali majhne parcele – zastavili svoje premičnine (na primer pohištvo ali kmetijsko orodje) kot zavarovanje za najem, a so jih še naprej imeli v lasti. Pozneje bi lahko nepremičnine postale tudi predmet hipoteke.

Če posojilojemalec ni mogel plačati po dogovoru, je posojilodajalec dobil pravico zahtevati zastavljeno stvar z njeno naknadno prodajo na dražbi in odškodnino iz premoženja posojilojemalčevega dolga.

Če bi obstajala sodobna hipoteka:rimska hipoteka je bila že precej razvita, vendar je imela številne pomanjkljivosti. V starem Rimu na primer niso vodili enotnega registra premoženja in posojilodajalec, ki je sprejel zastavo, ni mogel biti prepričan, da isto premoženje ni več zastavljeno drugemu posojilodajalcu in da bo v primeru posojilojemalčevega stečaja njegov hipotekarna pravica ne bi bila v trku s hipotekarno pravico nekoga drugega.

Poleg tega je bila hipoteka običajno razširjena na celotno premoženje posojilojemalca, zaradi česar sta njen obseg in vrednost negotova, kar bi se lahko sčasoma spremenilo. Ta neurejena lastninska razmerja je ovirala razvoj hipotek, kar je pomenilo, da so trpeli rimski državljani, ki so jo potrebovali.

4. V srednjeveški Evropi

Kot je razvidno iz zgoraj navedenega, lahko hipoteka normalno obstaja le ob strogem spoštovanju pravic udeležencev v poslih. Strukturno zapletene transakcije so zahtevale nadzor in regulacijo, dolgoročno pa tudi dobro delujoč sistem registracije. Vse to bi lahko zagotovila le država. Zato je skupaj s padcem rimskega cesarstva kot enotne centralizirane državne tvorbe v 5.-6. stoletju našega štetja institucija hipoteke praktično prenehala obstajati.

Oživel je šele v dobi visokega srednjega veka (XII-XIII stoletja), na novem valu razvoja denarnih in pravnih razmerij. Fevdalci so pogosto potrebovali denar za vodenje medsebojnih vojn ali križarskih vojn, zato so bili prisiljeni dati svoje gradove in deželo prednikov pod hipoteko oderuhov ali bogatejših sosedov.

Posledično je Zahodna Evropa kot naslednica rimskega cesarstva sprejela in razvila institucijo hipoteke, ki jo je še bolj formalizirala, zaščitila z razvito zakonodajo. Poleg tega so obstajale posebne hipotekarne knjige, kamor so se vpisovali podatki o zastavljeni nepremičnini.

V dobi poznega srednjega veka (XIV-XVI stoletja) je bila hipoteka dokončno ustanovljena v obliki, v kateri obstaja do danes: zastavljeno premoženje ostane v lasti dolžnika, upnik pa prejme pravico v v primeru nepoplačila dolga izterjati zastavljeno nepremičnino z njeno naknadno prodajo na dražbi …

Če bi obstajala sodobna hipoteka:dobro je, če si velik fevdalec in imaš kaj zastaviti - in upati na vojni plen, ki bo povrnil tako dolg kot obresti. Toda velika večina Zahodnih Evropejcev v srednjem veku je bila revnih kmetov, ki so imeli v lasti premajhne parcele, da bi lahko računali na velika posojila. In na splošno so sodišča, tožbe, notarji in odvetniki za bogate in plemenite, v najboljšem primeru - za meščane velikih mest. Ne, hipoteke v srednjem veku še zdaleč niso bile splošno dostopne.

5. Sodobnost

V 19. stoletju so industrijska rast, urbanizacija in razvoj mestne infrastrukture prispevali k eksplozivni rasti hipotekarnega trga. V najbolj razvitih evropskih državah - Angliji, Franciji ali na Nizozemskem - so se načela kreditiranja za financiranje gradnje uporabljala aktivno in povsod. Denarno zalogo v gradbeništvo in industrijo so vlagali tudi v druge evropske države, vključno z Ruskim cesarstvom.

V dvajsetem stoletju je hipoteka v Združenih državah med veliko depresijo dobila posebno vlogo. Prav ona je bila osnova za "New Deal" Franklina Roosevelta.

Na ameriškem stanovanjskem trgu obstajata dve vrsti posojil - gradbena posojila in hipoteka. Znesek posojila ne presega 80–90 odstotkov vrednosti zastavljene nepremičnine. Velikost prvega obroka, ki ga plača posojilojemalec iz lastnih sredstev, je 10-20 odstotkov. Država daje revnim ugodna posojila za celotno vrednost hiše.

Danes se hipotekarna posojila v Združenih državah izdajajo za obdobje 15–20 let. Posebnost ameriške hipoteke je ciljno usmerjena in sistematična državna podpora hipotekarnemu posojilu prek instrumentov, kot so sekundarni hipotekarni trg, zavarovanje državnih posojil in ugodnosti pri pridobivanju posojil za državljane z nizkimi dohodki. Zahvaljujoč tem ukrepom in razpoložljivosti kreditov ima 75 odstotkov Američanov svoj dom.

V Rusiji se je hipotekarni trg začel razvijati šele po razpadu ZSSR. Leta 1997 je vlada ustanovila Agencijo za stanovanjska hipotekarna posojila, da bi pritegnila naložbe v hipotekarni sektor. Leta 1998 je bil sprejet zakon "O hipotekah (zastavah nepremičnin)". Po podatkih o hipotekarnih posojilih, danih fizičnim osebam rezidentom, in pridobljenim terjatvam po hipotekarnih posojilih v rubljih Centralne banke je rast hipotekarnih posojil v letu 2017 glede na predlani znašala 37 odstotkov. Skupno je bilo v letu 2017 izdanih več kot dva bilijona rubljev v obliki posojil. To je postalo mogoče zaradi doslednega zniževanja ključne obrestne mere. Decembra 2017 je bila določena. Banka Rusije se je odločila, da ohrani ključno obrestno mero pri 7,25 % letno pri 7,25 % letno.

Splošni trend sodobne hipoteke je očiten - vedno bolj dostopna bo za vse več državljanov. Cilj držav, ki podpirajo tovrstno posojilo, je zagotoviti lastna stanovanja čim večjemu številu svojih državljanov in mladih družin.