Hipoteke v letu 2016 skozi oči posojilojemalca

2024 Avtor: Malcolm Clapton | [email protected]. Nazadnje spremenjeno: 2023-12-17 04:10

Če še niste imeli časa za nakup doma ali se nameravate razširiti, vam bo ta članek koristen. V njem govorimo o vseh niansah hipotek v trenutnih spreminjajočih se razmerah in o načinih, kako prihraniti veliko denarja pri nakupu stanovanja.

Kriza se širi po vsem svetu, a vseeno moraš nekje živeti. Seveda bi morali stanovanje kupiti malo prej, ko so bili kreditni pogoji boljši. Toda po drugi strani je stanovanjski trg zdaj v globoki stagnaciji. In zdaj lahko zmagate v ceni: popusti in promocije razvijalcev se šele začenjajo. Poletne, pomembnejše bodo kmalu zamenjale sedanje (poleti nihče ne kupuje stanovanj, je pa treba prodati in nadaljevati gradnjo).

Če ni dovolj denarja za nakup stanovanja za gotovino ali na obroke, boste morali vzeti hipoteko. O tem smo že pisali, a nov čas - nova pravila. Zdaj bomo razmislili o glavnih točkah, na katere je vredno biti pozoren (in če kaj zamudimo, bomo počakali na komentarje in popravili).

Kaj je hipoteka

Trenutno obstaja več glavnih vrst hipotekarnih posojil: standardno, z državno podporo, program Ruska družina in posebna ponudba bank za vojaško osebje.

Standardna hipoteka

Običajna hipoteka je izjemno težko posojilo. V preteklosti je bilo za pridobitev hipotekarnih sredstev treba plačati akontacijo v višini 13 % kupnine. Zdaj - vsaj 15% za primarno stanovanje in 20% za sekundarna stanovanja. Dejanski pogoji Sberbank so naslednji:

Začetna pristojbina	Kreditni rok
	do 10 let	od 10 do 20 let	od 20 do 30 let
od 20 do 30%	13, 5%	13, 75%	14%
od 30 do 50 %	13, 25%	13, 5%	13, 75%
od 50%	13%	13, 25%	13, 5%

»

V tem primeru veljajo cene, če:

• kreditirana nepremičnina je bila zgrajena z bančnimi posojili, v nasprotnem primeru se zaračuna pribitek v višini 0,5 odstotne točke;
• posojilojemalec zavaruje svoje življenje in zdravje, v nasprotnem primeru se obračuna premija ene odstotne točke;
• do vpisa hipoteke se zaračuna pribitek v višini ene odstotne točke.

Številne banke so zaostrile zahteve za posojilojemalce. Če se igrate s posojilnim kalkulatorjem Sberbank, lahko ugotovite, da bo mlada dvočlanska družina za prvo odobritev posojila potrebovala vsaj 40-50 tisoč osebnih dohodkov vsakega zakonca. Poleg tega potrjen dohodek, tako da se lahko tisti, ki prejemajo plačo "črno gotovino", znajdejo v neprijetni situaciji.

Povprečna obrestna mera trenutno (prava, ne oglaševalska) je približno 15-16% letno. Zakaj? Tudi osnovna stopnja za sekundarna stanovanja se začne pri 12, 5%. Stopnja za novogradnje je v povprečju 13 %. Cene za primestne nepremičnine in gradnjo zasebne hiše so še višje.

Vojaška hipoteka

Za vojsko je bila vojaška hipoteka včasih precej sprejemljiva možnost. Še leta 2015 je bila obrestna mera za to vrsto hipoteke 8 % letno. Danes je že 12,5% in več.

Hipoteka z državno podporo

Najboljša možnost trenutno je hipoteka, ki jo podpira država. Gre za posojilo za nakup stanovanja v gradnji ali stanovanja v gotovi novogradnji. Zaradi državnih subvencij banka zagotavlja znižano stopnjo na 12% (to je najnižji prag, ki bo v resnici višji - približno 13-13,5%).

Vendar ta program ne velja za vsa stanovanja. Predvsem na tistem, ki se gradi ali gradi s sodelovanjem sredstev banke. V tem primeru mora biti razvijalec na določenem seznamu zaupanja vrednih.

Obstaja tudi omejitev najvišjega zneska posojila:

• 8 milijonov rubljev - za Moskvo, moskovsko regijo in Sankt Peterburg;
• 3 milijone rubljev - za preostalo Rusijo.

Najnižje predplačilo za hipoteko z državno podporo je 20% stroškov pridobljenega stanovanja.

V tem primeru je obrestna mera posojila fiksna - 12% letno v velikih bankah. Vendar pa ta vrsta hipoteke vključuje obvezno življenjsko zavarovanje glavnega posojilojemalca. Poleg tega se znesek letne provizije izračuna od preostale vrednosti posojila in znaša 1 % zneska, ki ostane v času plačila, ki ga dolguje posojilojemalec (obresti se ne upoštevajo). V primeru zavrnitve zavarovanja banka ponudi zvišanje obrestne mere na standard in ta točka je določena v hipotekarni pogodbi. V skladu s tem ne bo delovalo, da bi plačali v prvem letu in nato zavrnili - celotna hipoteka bo preračunana od trenutka zavrnitve zavarovanja. Ne pozabite tudi, da morajo biti vsa hipotekarna stanovanja zavarovana, to pa je še vedno približno 0,4% neplačanega zneska.

Vredno je biti pozoren: v času pisanja tega pisanja se je obrestna mera za hipoteke z državno podporo začela pri 11, 9% letno.

Program Ruska družina

V uradnih dokumentih se imenuje "". Obdobje tega programa naj bi poteklo leta 2015, vendar je bil leta 2014 sprejet program "Zagotavljanje cenovno ugodnih in udobnih stanovanjskih in komunalnih storitev državljanom Ruske federacije", zaradi česar je bil dejansko podaljšan do leta 2020.

Program pokriva celotno ozemlje Rusije in je namenjen zagotavljanju pomoči mladim družinam, ki morajo izboljšati svoje življenjske razmere. Vendar pa vse regulativne akte izdajajo regije same. Mlada družina mora za sodelovanje v programu izpolnjevati naslednje pogoje:

• vsaj eden od družinskih članov ne sme biti starejši od 35 let (član lahko postane tudi ena oseba);
• tisti, ki želijo, morajo imeti rusko državljanstvo;
• družina mora živeti v razmerah, neprimernih za življenje (primeri, ko je površina prostorov za eno osebo manjša od tiste, ki je določena v regiji; bivanje v skupnih stanovanjih).

Po pogojih programa se mladi družini dodeli državna subvencija, ki naj bi bila usmerjena v nakup stanovanja ali skupne gradnje. Za družino brez otrok se ta subvencija izda v višini 35 % ocenjene cene stanovanja, za pare z otroki, vključno z enostarševskimi družinami, sestavljenimi iz enega starša in enega otroka, pa v višini 40 %. Večotroškim družinam so zagotovljene dodatne ugodnosti, materialna podpora pa v celoti.

V nekaterih regijah so namesto tega uveljavljene ciljne cene kvadratnega metra stanovanj in znižane obrestne mere, ponujena stanovanja pa se prodajajo dokončana.

Programi zvestobe za razvijalce

V trenutnih razmerah so številni razvijalci hiteli vnaprej in sklenili partnerske pogodbe z velikimi podjetji. Njihovo bistvo je naslednje: podjetje daje zaposlenemu nekakšno subvencijo v zameno za obveznost nadaljevanja dela, razvijalec pa ponuja popust na stanovanje. V nekaterih primerih je sporazum tristranski. Tretja v njej je banka, ki ponuja znižano obrestno mero.

Mimogrede, to ponudbo sem izkoristil pri nakupu stanovanja. Popust razvijalca je znašal 8% skupnih stroškov stanovanja, obrestna mera Sberbank pa je fiksna na 11,4% letno brez spreminjanja pogojev.

Na kaj morate biti pozorni

1. Bolje je vzeti hipoteko pri banki, kjer je izdana plačna kartica. To bo zmanjšalo tveganje zavrnitve izdaje hipoteke, tudi v primeru odsotnosti dohodka, potrjenega s potrdili. Vendar je vredno biti pozoren: banke menijo, da je prenos plač plača. Prav tako bo tak korak zmanjšal dodatne pribitke na obrestno mero.
2. Številne regije ponujajo dodatne programe za nakup stanovanja. Torej, v mojem rodnem Uljanovsku obstaja "guvernerjeva hipoteka": posojilojemalcem, ki sodelujejo v programu, občina plačuje obresti na posojilo za prva tri leta.
3. Podobni programi lahko delujejo za nekatere delovne specialnosti (na primer zdravniki) ali podjetja.
4. Banke veliko lažje odobrijo posojila za nakup novogradnje. Vredno je biti pozoren na povezavo med razvijalcem in banko in iti na prvo odobritev z že izbranim stanovanjem. To bo zmanjšalo verjetnost zavrnitve brez pojasnila in povečalo možnosti za hipoteko.
5. Deleži v stanovanju morajo biti sestavljeni v skladu s tekočimi prihodki: višji kot je obdavčljivi dohodek, višji bi moral biti delež. Tako bo zaradi davčne olajšave del vaših sredstev mogoče vrniti veliko hitreje. Spomnimo se, da to ni samo strošek stanovanja (natančneje, njegov del na kredit), ampak tudi del obresti, plačanih po pogodbi. Tako boste del posojila odplačali nekoliko prej.
6. Vsako plačilo nad mesečnim obrokom je treba plačati pri bančnem uslužbencu. Preverite dejstvo bremena večjega zneska z računa. Dodatnih 500-1000 rubljev igra vlogo, ne glede na to, kako smešno je, saj vsako preplačilo ne gre za odplačilo obresti, temveč za odplačilo glavnega dolga.

Vzeti ali ne?

Kljub številnim težavam, živcem in znatnemu preplačilu je hipoteka edina prava priložnost za mnoge prebivalce naše države za pridobitev stanovanja. Nepremičnine rastejo veliko hitreje, kot raste blaginja družbe. In povprečno mesečno plačilo za hipotekarno stanovanje je primerljivo z najemnino.

Za natančno odločitev morate iti resno. Posvetovati se bomo morali z veliko različnimi strokovnjaki. Preden greste k razvijalcu, poskusite izvedeti informacije o vseh ponudbah v vaši regiji. Izračunajte največje število možnosti odplačila in se odločite za tisto, ki bo v primeru višje sile zagotovila odplačilo hipoteke. Bolje je plačati več in se tako vrniti k hitremu odplačevanju, kot da v težkem trenutku ne morete plačati mesečne stopnje.

O aktualnih državnih programih se lahko seznanite v občini. Ponudbe bank so vedno na voljo na njihovih spletnih straneh, vendar se morate oglasiti osebno. Enako velja za razvijalce: včasih so zadnja neprodana stanovanja v hiši tik pred dobavo veliko cenejša kot v fazi izkopavanja.

In seveda ne pozabite, da se lahko in se morate pritoževati nad težavami. Za gradbenike je grožnja, da se obrnejo na različne vladne agencije. In če so se v banki pojavile težave, se lahko obrnete na zaposlene v centralni banki.