Najem stanovanja ali hipoteko: kaj je bolj donosno

2024 Avtor: Malcolm Clapton | [email protected]. Nazadnje spremenjeno: 2023-12-17 04:10

Podrobna analiza s primeri in izračuni.

Pri primerjavi hipotek in najema nepremičnin materialni vidik praviloma preide v ozadje. Udeleženci razprave ugotovijo, kaj je bolje: plačati stricu nekoga drugega ali se podati v suženjstvo banki, preplačati, vendar za svoje, ali se nenehno premikati v iskanju donosnejših možnosti. Če pa zapustite čustva in se obrnete na številke, potem postane situacija jasnejša.

Najem in hipoteka v številkah

Spremembe cen nepremičnin in najemnih stanovanj ter višino inflacije za daljše obdobje je mogoče predvideti le približno, tako da bodo izračuni netočni. Pa vendar so številke bolj zgovorne kot besede.

Tehtana povprečna obrestna mera za hipotekarna posojila aprila letos, po podatkih Centralne banke, je znašala 9, 64%. Po mnenju analitikov Domofond.ru je bil najem stanovanja marca 2018 v povprečju za 0,7 % cenejši kot decembra 2017. Vendar pa zaradi natančnosti predvidevamo, da bo najemodajalec povečal plačila za 5 % na leto.

Za izračune vzemimo regionalno središče, mesto z milijonom prebivalcev Volgograd in zvezno mesto Sankt Peterburg.

Volgograd

Hipoteka

Povprečna cena dvosobnega stanovanja v Volgogradu je po podatkih Domofond.ru 2.365.695 rubljev. Razmislite o situaciji, če ste zbrali začetno plačilo v višini 15%, 25% in 50% vrednosti stanovanja in vzeli hipoteko pri 9,64% letno za obdobje 10 let.

Predplačilo, rubljev	Mesečno plačilo, rubljev	Preplačilo, rubljev	Skupna cena stanovanja, rubljev
354 854, 15%	26 176	1 130 060	3 495 755
591 250, 25%	23 088	996 818	3 361 818
1 182 500, 50%	15 392	664 546	3 029 546

Izračuni ne upoštevajo dodatnih stroškov povezanih storitev v obliki zavarovanja stanovanja in osebe, ki je prevzela hipoteko, ter nadomestila, kot je davčna olajšava.

Recimo, da bodo cene nepremičnin zrasle za 5% na leto, potem bo stanovanje v 10 letih stalo 3,67 milijona rubljev.

Najem

Povprečni stroški najema dvosobnega stanovanja v Volgogradu znašajo 15.845 rubljev na mesec. Če najemodajalec zviša najemnino za približno 5% na leto, bo moral v 10 letih najemnik plačati 24.556 rubljev na mesec. Vsega skupaj bo v preteklih letih za življenje plačal 2.389.344 rubljev. Za razliko med stroškom hipoteke s 15-odstotnim pologom in najemnino lahko najemnik najame stanovanje po predvideni ceni 2028 še za tri leta in devet mesecev.

S povprečno plačo v Volgogradu 28.483 rubljev se zdita tako najemnina kot hipotekarna plačila izvedljiva za družino z dvema zaposlenima odraslima.

Upoštevati je treba tudi, da ima najemnik neporabljene prihranke za predplačilo (če obstajajo), ki jih lahko položi v banko z obrestmi. Po podatkih Centralne banke je tehtana povprečna obrestna mera za vloge z ročnostjo od enega do treh let v letu 2018 6,41 %. V 10 letih se bo kazalnik večkrat spremenil, vendar bomo za izračune uporabili to posebno številko. Izračuni ne upoštevajo kapitalizacije.

Predplačilo (prihranki), rubljev	Znesek v 10 letih, rubljev
354 854, 15%	582 315
591 250, 25%	970 241
1 182 500, 50%	1 940 482

V skladu s tem v 10 letih najemnik ne bo le porabil manj, ampak tudi zaslužil na depozitu.

Najemnina in prihranki

Iz prejšnjega odstavka je razvidno, koliko bo človek v 10 letih lahko nabral na depozitu, če bo še naprej oddajal hišo.

Največje možnosti, da privarčujete za stanovanje in ga kupite brez hipoteke, ima oseba, ki ima polovico zneska cene stanovanja, vendar le, če se cena nepremičnine ne spremeni.

Čez 10 let mu 425.213 rubljev ne bo dovolj za nakup stanovanja. Da bi imel celoten znesek pri roki ob pravem času, bo moral prihraniti nekaj več kot 3,5 tisoč rubljev na mesec.

Čez pet let bo imel na depozitu 1.561.491 rubljev. Za nakup stanovanja v tem času mora oseba za vseh pet let nameniti 13,4 tisoč na mesec. Skupaj s stroški najema stanovanj bo v prvem letu porabil 29,3 tisoč, v petem pa 32,6 tisoč. V skladu s tem, če kupi stanovanje v petih letih, bodo skupni stroški, vključno z najemnino, 3.415.482 rubljev, v desetih - 4.755.039 rubljev. Obe možnosti sta dražji od hipotek.

St. Petersburg

Hipoteka

Povprečna cena za dvosobno stanovanje v Sankt Peterburgu je 6.797.671 rubljev.

Predplačilo, rubljev	Mesečno plačilo, rubljev	Preplačilo, rubljev	Skupna cena stanovanja, rubljev
1 019 651, 15%	75 210	3 247 152	10 044 823
1 699 418, 25%	66 362	2 865 134	9 662 805
3 398 836, 50%	44 241	1 910 089	8 707 760

Da ne bi preplačali hipoteke, morate bodisi zbrati začetno plačilo v višini vsaj polovice stroškov stanovanja ali povečati mesečno plačilo in skrajšati rok posojila. S povprečno plačo 58, 5 tisoč rubljev tega očitno ne zmorejo vsi.

Čez 10 let bo stanovanje menda stalo 10,99 milijona rubljev.

Najem

Povprečni stroški najema dvosobnega stanovanja v Sankt Peterburgu znašajo 32.744 rubljev na mesec. S povečanjem stroškov najema za 5% na leto bo v 10 letih mesečno plačilo znašalo 50.787 rubljev, najemnik pa bo skupaj plačal 4.942.178 rubljev. Za razliko med stroškom hipoteke s 15-odstotnim pologom in najemnino lahko najemnik najame stanovanje po predvideni ceni 2028 še za osem let in tri mesece.

Prav tako ne popusti svojih prihrankov.

Predplačilo (prihranki), rubljev	Znesek v 10 letih, rubljev
1 019 651, 15%	1 673 247
1 699 418, 25%	2 788 744
3 398 836, 50%	5 577 490

Najemnina in prihranki

In spet lahko oseba, ki ima že polovico svoje cene, računa na nakup stanovanja brez hipoteke. Bo pa zanj problematično izpolniti petletni rok. V petih letih bo imel na računu 4.448.162 rubljev. Za zbiranje zahtevanega zneska mora vsak mesec prihraniti 39,2 tisoč. Skupaj s stroški najema bo moral prvo leto nameniti 72 tisočakov na mesec.

Če kupi stanovanje v petih letih, so skupni stroški, vključno z najemnino, ocenjeni na 8.968.837 rubljev, v 10 letih - na 11.739.849 rubljev.

Kaj je torej bolj donosno

Po povprečnih ocenah je najem donosnejši. V vseh primerih je mesečna najemnina nižja od plačila hipoteke. Hkrati se začetno plačilo ne le ne porabi, ampak tudi prinaša denar.

Čez 10 let bo oseba, ki je izbrala hipoteko, lastnik stanovanja, najemnik pa ne.

Kar zadeva najem stanovanja in hkratno povečanje prihrankov za stanovanje, tudi tukaj ni vse tako preprosto. Predvidljivi dejavniki delujejo: več denarja kot imate pri roki, višji kot je dohodek in nižji so stroški nepremičnin in najemnine v vašem mestu, več možnosti imate, da prihranite za stanovanje brez hipoteke in ostanete v črnem. Vendar pri izračunih običajno ne upoštevajo, da lahko cene nepremičnin v 10-15 letih občutno narastejo.

Zato je vredno upoštevati še en ključni kazalnik - čas. Dolgoročne napovedi so težke tudi za strokovnjake. In stabilnost v državi je bližje verskemu indikatorju: ali verjameš vanjo ali pa ne. Če morate torej varčevati za stanovanje več kot pet let, v izračune vključite ne le logiko, ampak tudi intuicijo.

Upoštevajte, da inflacija depreciira denar, nepremičnine pa rastejo v vrednosti.

Vendar pa so po podatkih Rosstata v zadnjih treh letih cene na sekundarnem trgu padale za vse vrste stanovanj, z izjemo elitnih.

Kot dodaten dejavnik je vredno upoštevati bližino upokojitvene starosti. Za izplačilo pokojnine bo težko najeti stanovanje, v velikih mestih pa nemogoče. Zato je do tega trenutka dobro imeti svoj dom, tudi če ste ga dobili s preplačilom.

Argument, da bi lahko z denarjem, ki je šel na banko, najemal stanovanje do konca življenja, je utemeljen, če se odpoveš nakupu hiše v velikem mestu in si stanovanje najameš po zelo ugodni ceni. Torej, če prihranite 3 milijone pri preplačilu, vam bo to 10 let dalo 25 tisoč na leto (vendar morate upoštevati inflacijo).

Denar je mogoče tudi položiti. Znesek 3 milijone, ob upoštevanju trenutnih povprečnih obresti na depozite, bo prinesel 15 tisoč rubljev na mesec obresti, 4 milijone - 20 tisoč.

Kako izračunati, kaj je najboljše za vas

Povprečni izračuni dajejo povprečne rezultate, zato boste morali, da bi razumeli, kaj je za vas bolj donosno, izračune narediti sami. Če želite to narediti, potrebujete naslednje podatke:

1. Višina najemnine za stanovanje.
2. Znesek vaših prihrankov, ki jih nameravate uporabiti kot predplačilo.
3. Cena stanovanja, ki ga želite kupiti.
4. Hipotekarna obrestna mera (uporabite lahko državno povprečje ali tisto, ki jo ponuja banka, pri kateri želite najeti hipoteko).
5. Odstotek bančnega depozita, ki ste mu pripravljeni zaupati svoj denar za daljše obdobje.

Če izbirate med hipoteko in najemom stanovanja, hkrati pa prihranite denar za nakup stanovanja

1. Hipoteka

S pomočjo ali na spletni strani vaše banke izračunajte, koliko let bo trajala vaša hipoteka z optimalnim mesečnim vplačilom, kolikšna bo preplačila.

S ceno stanovanja 5,2 milijona rubljev, začetnim plačilom 3,2 milijona, 11-odstotno obrestno mero in sedemletnim obdobjem hipoteke bo mesečno plačilo 34.245 rubljev, preplačilo pa 876.569 rubljev.

2. Najem stanovanja

Izračunajte, koliko boste čez leta plačali za najem stanovanja, pri čemer upoštevajte morebitna povišanja najemnine.

Na primer, daste 22 tisoč rubljev na mesec in že tri leta najemate stanovanje. V tem času se cena še nikoli ni dvignila, očitno pa je, da čez sedem let najemnina ne bo stala enako. Zato boste v naslednjem letu predvidoma oddali v najem 22 × 12 = 264 tisoč, v naslednjih treh letih - 24 × 36 = 864 tisoč, v preostalih treh - 26 × 36 = 936 tisoč, skupaj - 2,06 milijonov rubljev.

3. Depozit in prihranki

Izračunajte, koliko denarja boste nabrali na depozitu za obdobje hipoteke, in ocenite znesek. Nato izračunajte, koliko denarja boste imeli po prvem letu, drugem in tako naprej do konca hipotekarnega obdobja. Odločite se tudi za znesek, ki ga lahko mesečno namenite za nakup stanovanja, izračunajte, koliko denarja vam bo dalo čez leto ali dve in tako naprej do konca hipotekarnega obdobja. Zdaj pa s preprostim seštevanjem zneska na pologu in prihrankih ugotovite, čez koliko let boste lahko zbrali denar za nepremičnine.

Na depozit brez kapitalizacije z obrestno mero 6,1% se bo znesek 3,2 milijona rubljev v sedmih letih spremenil v 4.566.400 rubljev.

Tudi če se cene nepremičnin ne dvignejo, potem je v sedmih letih nemogoče kupiti stanovanje brez hipoteke.

Obstaja možnost, da ne čakate, da se zahtevani znesek nabere na depozitu, in prihranite 20 tisoč rubljev na mesec ali 240 tisoč na leto. Potem bodo po petih letih prihranki znašali 5.376.000 rubljev. Ob upoštevanju najemnine bodo skupni stroški nepremičnine 6.640.000 rubljev, 176.000 pa bo ostalo. Za sedem let, bo hipoteka na stanovanje šel na 6, 8 milijonov evrov. To pomeni, da so stroški približno enaki, vendar sta bili prihranjeni dve leti, torej je najem stanovanja in varčevanje v tem času bolj donosno.

Ti izračuni delujejo le, če se cena stanovanja ni spremenila pet let in se najemnina ni podražila hitreje, kot je bilo predvideno.

Ko za stanovanje ne morete varčevati niti za obdobje hipoteke, je očitno, da je zadolževanje pri banki bolj donosno kot varčevanje.

Če izbirate med hipoteko in najemom in v prihodnosti ne nameravate kupiti stanovanja

1. Zapomni si, koliko daš najemodajalcu

Vzemimo številke iz prejšnjega primera - 22 tisoč rubljev.

2. Izračunajte svoje mesečno hipotekarno plačilo

Ponovno je številka iz prejšnjega primera 34,3 tisoč rubljev.

3. Primerjaj dve številki

Očitno je bolj donosno najeti, tudi če v izračunih ne upoštevate predplačila. Če vse ni tako preprosto, razdelite znesek pologe s številom mesecev hipoteke in prejeti znesek dodajte mesečnemu plačilu:

3 200 000 ÷ 84 = 38;

34,3 + 38 = 72,3 tisoč rubljev.

Primerjava z 22 tisočaki je še bolj jasna. In tudi če se bo v sedmih letih najemnina podvojila, bo najem stanovanja še vedno donosnejši.

Toda že v osmem letu jo bo oseba s hipoteko v celoti odplačala in bo plačevala le komunalne storitve. In najemnik bo še naprej plačeval enak znesek za najemnino. Po drugi strani pa, če se najemnina ne bi dvignila, bi znesek, ki bi šel v hipoteko, zadostoval za 26-letni najem.

4. Izračunajte, koliko boste zaslužili z denarjem, ki bi lahko šel za polog

V sedmih letih bo depozit znašal 4,57 milijona rubljev. In če odložite razliko med plačili v višini 12,3 tisoč na mesec na mesečni ravni, bo v sedmih letih prinesla še 1,03 milijona. Skupni znesek 5,6 milijona, določen na 6,1% letno, bo prinesel 28,5 tisoč rubljev na mesec obresti.