Kaj morate preveriti pred nakupom stanovanja na sekundarnem trgu

2024 Avtor: Malcolm Clapton | [email protected]. Nazadnje spremenjeno: 2023-12-17 04:10

Če dokumente jemljete lahkotno, lahko ostanete brez stanovanja in brez denarja.

Ko nekaj kupite v trgovini, je dovolj, da vam prodajalec želi izdelek dati, vi pa ga želite kupiti. Pri nepremičninah je vse bolj zapleteno: posel je mogoče izpodbijati, če se izkaže, da gre za goljufivo ali so bile pri prodaji komu kršene pravice. Ob tem bo kupec najbolj žalosten: iz stanovanja jih bodo deložirali, denar bo treba vrniti po sodišču, včasih pa se od njih celo posloviti.

Da se to ne bi zgodilo, preverite vse dokumente - in se prepričajte, da so originali ali kopije, overjene pri notarju.

1. Izvleček iz USRN o glavnih značilnostih predmeta

To je zelo pomemben dokument z informacijami iz enotnega državnega registra nepremičnin, ki vam bo dal veliko koristnih informacij.

Kdo so lastniki

Vsi se morajo strinjati s pogodbo, sicer se lahko izpodbija.

Ali obstajajo kakšne obremenitve

Predmet je mogoče zastaviti banki zaradi hipoteke, zakupljene z registracijo sporazuma pri Zvezni agenciji za upravljanje premoženja, aretiranega zaradi dolgov. Če je tako, lastniki nimajo pravice razpolagati z njim. Posel bo neveljaven.

Kakšne so značilnosti stanovanja

Izpisek iz USRN bo vseboval točen naslov, katastrsko številko, območje. Tehnični načrt stanovanja je natisnjen na zadnji strani. Ocenite lahko posnetke prostorov in opazite prisotnost prenove. Slednje je še posebej pomembno, če zaprosite za hipotekarno posojilo – morda ne bo odobreno.

Od katerega datuma so lastniki lastniki stanovanja

Primerjajte ga z datumom v lastninskih listih (o njih spodaj).

Na podlagi katerega dokumenta je lastnik stanovanja lastnik

V nekaterih primerih je tveganje sprva večje – o tem govori tudi klavzula o lastninskih listih.

Izpisek iz USRN bo zagotovil lastnik. Pomanjšano različico lahko dobite sami.

Če želite to narediti, morate naročiti izvleček na spletnem mestu Rosreestr. Za predložitev dokumenta v elektronski obliki boste morali plačati 250 Pridobivanje informacij iz USRN rubljev. Prav tako morate naročiti izpisek o prenosu pravic do nepremičnine - stane enako. V tem dokumentu boste videli, kako pogosto in na podlagi česa so se menjali lastniki stanovanja.

Če je v zadnjem letu ali dveh nepremičnina večkrat zamenjala lastnika, je to razlog za previdnost. Tako so običajno prikrite goljufive transakcije. Če bo ogoljufani lastnik sposoben izpodbijati verigo poslov na sodišču, mu bo stanovanje vrnjeno.

2. Dokumenti lastnika/s

Če je lastnik polnoleten

Veljavnost potnega lista

Lastnik je recimo pred pol leta zamenjal potni list in policistom povedal, da je izgubil starega. In zdaj poskuša skleniti posel o neveljavni listini, da bi jo kasneje izpodbijal. To je polno težav.

Torej s pomočjo posebne službe Ministrstva za notranje zadeve ugotovite, ali so dokumenti veljavni.

Podatki o potnem listu

Serija, številka, kraj rojstva in registracijski naslov bodo potrebni za primerjavo s podatki, navedenimi v drugih dokumentih (pomembno je, da se vse ujema). Če je lastnik v tem času uspel spremeniti potni list, so podatki prejšnje kopije navedeni na predzadnji strani trenutnega.

Bodite pozorni na ime, priimek in patronim: neskladje vsaj ene črke v različnih dokumentih je razlog, da lastnika prosite, naj dokumente poenoti. V nasprotnem primeru lahko postane razlog za sodni spor glede veljavnosti posla.

Družinski status

Eden od zakoncev ne more samovoljno razpolagati s skupno pridobljenim premoženjem brez soglasja drugega. Tak posel je enostavno izpodbijati. Zato je pomembno ugotoviti, ali je lastnik poročen in od katerega datuma. Te informacije vam bodo koristile, ko boste prešli na naslovne dokumente.

Če je oseba prejela stanovanje po dedovanju ali kot darilo, prisotnost zakonca ni pomembna. Takšno premoženje se ne šteje za skupno pridobljeno.

Če pa imate opravka s prodajno pogodbo, bodite pozorni na datum njene sklenitve. Lastnik lahko prosto razpolaga s stanovanjem, kupljenim pred poroko. Če ga je kupil po poroki, mora paket dokumentov vsebovati notarsko overjeno soglasje zakonca za prodajo. Teoretično ga je mogoče nadomestiti z zakonsko pogodbo, ki lastniku sam zagotavlja pravico do razpolaganja s predmetom. Toda s privolitvijo je še vedno mirneje: predporočna pogodba je včasih sporna.

Če je lastnik stanovanja ločen in je bilo stanovanje kupljeno v času zakonske zveze, se še vedno lahko šteje za skupno lastnino. Tukaj potrebujete soglasje ali sodno odločbo o delu, v skladu s katerim je bila nepremičnina prenesena na osebo, s katero nameravate skleniti posel.

Informacije o otrocih

Samo po sebi vam ne bo povedal ničesar. Toda, če ima lastnik otroke, je to razlog za dodatne preglede in zahteve za nove dokumente.

Če je bilo stanovanje kupljeno s hipoteko, bi se lahko materinski kapital uporabil za njegovo poplačilo. To nalaga obveznost, da se otrokom zagotovijo deleži v stanovanju. Zato, če so med lastniki le starši, tega ni bilo storjeno. Kasneje se lahko transakcija izpodbija.

Da do tega ne bi prišlo, od lastnika zahtevajte potrdilo pokojninskega sklada, da materinski kapital ni bil porabljen za poplačilo hipoteke.

Če je lastnik mladoleten

Za otroke, mlajše od 14 let, si oglejte rojstni list, starejše od 14 let - potne liste. Primerjajte podatke s tistimi, ki so navedeni v drugih dokumentih.

Če je lastnik otrok, njegovi zakoniti zastopniki stanovanja ne morejo prodati kar tako. Za transakcijo je potrebno soglasje organov skrbništva. In če je lastnik stanovanja star več kot 14 let, potem njegovo dovoljenje.

3. Naslovne listine

Ime dokumenta, na podlagi katerega je lastnik prejel lastništvo, je v izpisku iz USRN. Vredno si ga je podrobneje ogledati.

Kupoprodajna pogodba

Tukaj je vse preprosto: če je trenutni lastnik kupil stanovanje od prejšnjega, to potrjuje ustrezna pogodba. Če imate izpisek iz USRN o prenosu pravic na nepremičnini, primerjajte podatke prodajalca s tistimi, ki so navedeni v dokumentu. Prosite tudi, da pokažete potrdilo o prevzemu stanovanja in prodajalčevo potrdilo o denarju. Tako boste zagotovili, da prejšnji lastnik nima pritožb glede sedanjega.

Če je bil dom kupljen s hipoteko, lahko zahtevate potrdilo o vračilu.

Na splošno odsotnost bremen v izpisku iz USRN zgovorno kaže, da je bilo posojilo poplačano. Ker pa je kakšen dokument mogoče preveriti, bi bilo čudno, da ga ne bi omenili.

Pogodba o kapitalski udeležbi pri gradnji

Če je lastnik nepremičnino pridobil v fazi gradnje, bo imel v rokah natanko ta dokument, po predaji hiše pa bo imel tudi akt o prevzemu in prenosu stanovanja.

Potrdilo o dedovanju

Pri poslovanju s takšnim premoženjem obstaja nevarnost, da se bo nenadoma pojavil prikrajšani dedič in poskušal izpodbijati posel. Poleg tega več časa kot je minilo od trenutka dedovanja, manjše je tveganje za težave. Pred nakupom se je najbolje posvetovati z odvetnikom.

Pogodba o donaciji

Prav tako je bolje, da skupaj s specialistom ocenite tveganja za pridobitev darovanega doma. Odvetnik bo ugotovil, ali je bila spoštovana oblika in postopek za sklenitev posla, ali je lastnik nepremičnine zakonito lastnik.

Pogodba o prenosu stanovanja

Izda se, če je lastnik to stanovanje privatiziral. Pri obravnavanju takšnih nepremičnin obstaja eno opozorilo. Če je oseba, ki je vpisana v stanovanje, zavrnila sodelovanje pri privatizaciji, prejme doživljenjsko pravico do prostovoljne odjave v njem. Sicer ga je nemogoče deložirati niti po sodišču. Zato je pomembno, da se prepričate, da se odjavi, preden prodajalec prejme denar. Ali pa tvegate nakup stanovanja z najemnikom.

Obstajajo tudi druge vrste lastninskih listin, na primer sodna odločba, s katero je lastnik lastnik objekta. Toda z njimi je bolje, da se takoj obrnete na odvetnika, če ne želite težav.

4. Podatki o prijavljenih v stanovanju

V klavzuli o pogodbi o prenosu stanovanja v lastništvo smo se že delno dotaknili teme, kako pomembno je vedeti, kdo je v stanovanju prijavljen. Zdaj pa razmislimo o vprašanju podrobneje.

Poleg tistih, ki so zavrnili privatizacijo, nevarnost za vašo transakcijo in udobno bivanje v kupljenem stanovanju predstavljajo naslednji najemniki:

• odpuščeni iz stanovanja zaradi služenja vojaškega roka ali zdravljenja v sanatoriju;
• odstraniti iz registra zaradi prestajanja kazni v krajih odvzema prostosti;
• priznan kot pogrešan;
• mladoletne osebe poslale v internat.

Po vrnitvi bodo prijavljeni v prejšnjem kraju bivanja – torej pri vas. Morda jih bo mogoče izseliti na sodišču, vendar bo to vzelo veliko časa in truda.

Posebno pozornost posvetite odpuščenim mladoletnikom, da se pozanimate, ali je skrbniška služba za to dala dovoljenje.

Če želite razumeti nianse, si morate ogledati nekaj referenc. Bolje je biti prisoten v trenutkih, ko jih lastnik prejme, da se zagotovi verodostojnost dokumentov.

Obrazec 9 potrdilo o registraciji

Vsebuje podatke o vseh, ki so zdaj prijavljeni v stanovanju.

Arhivsko potrdilo o registraciji po obrazcu 9

Ta različica dokumenta prikazuje dinamiko registracije prebivalcev: kdo je bil prej prijavljen, kdo je bil odpuščen in kdaj. Zelo uporaben dokument, vendar obstaja odtenek. Pogosto ga nočejo dati tretjim osebam, vključno s sedanjimi lastniki stanovanja, saj vsebuje osebne podatke prejšnjih stanovalcev. Če arhivske "devetke" ni bilo mogoče dobiti, boste morali delati s tem, kar imate, in iti neposredno na pomoč obrazca 12.

Potrdilo o odjavi nekaterih kategorij državljanov

Dokument obrazec 12 vsebuje podatke o tem, ali je bil kateri od najemnikov odpuščen iz stanovanja, kar bi teoretično lahko postalo vir težav. V idealnem primeru vsak stolpec nima št. V nasprotnem primeru boste morali poiskati dodatne informacije o vsaki osebi posebej ali celo zavrniti posel.

5. Potrdila o poslovni sposobnosti

Če se kasneje izkaže, da prodajalec ni bil v treznem umu in trdem spominu, bo transakcija razglašena za neveljavno. Še posebej ste ogroženi, če je prodajalec starejša oseba, vendar se na splošno tega ne morete zavarovati. Na primer, zvit odvetnik lahko dokaže, da je bil lastnik začasno razburjen zaradi zdravila za prehlad, ker je ta stranski učinek naveden v pripisu.

Da do tega ne bi prišlo, prosite prodajalca, da prinese v posel potrdilo psihiatra in narkologa, da je zdrav in ni registriran kot odvisnik od drog.

Če obstajajo utemeljeni razlogi za dvom, povabite pooblaščenega strokovnjaka, da opravi pregled neposredno pri poslu.

6. Podatki o dolgovih za remont

Vsi dolgovi za stanovanjske in komunalne storitve ostajajo pri nekdanjem lastniku stanovanja. Izjema je remont. Če ga prodajalec ni plačal, bo dolg šel k vam. Odsotnost lahko preverite po zadnjem plačilu. Če ne zaupate, prosite za potrdilo družbe za upravljanje.

7. Pooblastilo

Kupoprodajno pogodbo je najbolje skleniti neposredno z lastnikom. Toda lastnik ni vedno prisoten pri poslu. V tem primeru lahko izda notarsko overjeno pooblastilo za osebo, ki bo zastopala njegove interese.

Transakcije s tem dokumentom niso varne, dejavnikov tveganja je preveč. Če se odločite za podoben korak, preverite naslednje:

• Pooblastilo daje pravico do prodaje stanovanja v imenu lastnika.
• Dokument je pristen - lahko izveste na spletni strani Zvezne notarske zbornice.
• Pooblastilo ni poteklo.
• Vsebuje pravilen potni list in druge podatke.
• Lastnik je živ in pri zdravi pameti - tu bodo v pomoč video komunikacija in potrdila iz nevropsihiatrične ambulante.

A tudi če je vse v redu, trikrat premislite, preden se odločite za tak posel.

Kaj si zapomniti

• Preverite vse dokumente. Ne bojte se biti vsiljivi ali dolgočasni: tvegate milijone.
• Če ste v dvomih, se obrnite na strokovnjaka. Bolje biti alarmist kot ostati brez stanovanja in denarja.
• Če z vsakim korakom dvomi ne izginejo, ampak postanejo močnejši, zavrnite posel.

UPD. Besedilo je bilo posodobljeno 17. novembra 2019 z relevantnejšimi podatki iz preverjenih virov.