Kaj preveriti pred najemom stanovanja: od objave do zapletov pogodbe

2024 Avtor: Malcolm Clapton | [email protected]. Nazadnje spremenjeno: 2023-12-17 04:10

Zelo pomembno navodilo za vse, ki iščejo nepremičnino v najem.

1. faza. Iskanje stanovanja

Če sami izberete stanovanje

Ko iščete stanovanje prek specializiranega oglasnega mesta ali skupine na družbenih omrežjih, tvegate, da se boste soočili z goljufi. Da ne bi nasedli njihovim trikom, morate biti pozorni na več pomembnih točk.

1. Povprečni strošek najema stanovanja po vaših kriterijih

Preveč »sladki« oglasi so pogosto lažni. Prostorna garsonjera s sodobno prenovo v samem centru mesta minuto hoje od metroja in za drobiž? Zelo dvomljiv predlog.

2. Zahteva za prenos predplačila na kartico

Ta točka pogosto izhaja iz prejšnje. Pokličeš na oglas, ki ti je všeč, ti povedo, da je željnih veliko, potem pa te prosijo, da nakažeš vsaj nekaj tisočakov, da ti ostane stanovanje. Naj vas to ne zavede: pravkar ste govorili s prevarantom.

Nikoli ne nakazujte denarja neznancem kot depozit brez osebnega sestanka.

3. Pristnost fotografij stanovanja

Če se želite prepričati, ali so podatki iz oglasa točni, preverite pristnost fotografij stanovanja. To je mogoče storiti na primer skozi.

Če je eno in isto stanovanje objavljeno na več spletnih mestih za najem, ni nič hudega. Druga stvar je, ko se fotografije sprehajajo po internetu, opis, naslov stanovanja in kontaktna oseba pa se občasno močno spremenijo.

4. Pomanjkanje fotografij stanovanja

Oglasi brez fotografij so milo rečeno čudni. V večini primerov to pomeni, da je s stanovanjem nekaj narobe, oziroma da tak bivalni prostor sploh ne obstaja.

5. Pogostost umestitve oglasov

Zgodi se, da se isti oglas za najem stanovanja pojavlja in izginja z zavidljivo pogostostjo. Pred dvema tednoma je bilo stanovanje oddano, potem je bilo najeto, mesec dni kasneje pa spet visi v sedanjem. In tako v krogu.

Seveda morda ne gre za lastnika, ampak za najemnike. No, človek nima sreče za najemnike in to je to. Kljub temu so pogosto utripajoči oglasi zaskrbljujoči.

6. Kontaktna oseba

Kdo se ukvarja z vprašanjem najema stanovanja? Lastnik sam ali nepremičninski posrednik? Če ne želite plačati provizije v višini polovice ali celo celotnega zneska mesečnega plačila, potem oglasi nepremičninskih posrednikov za vas niso primerni.

Če se obrnete na nepremičninskega posrednika

Nepremičninski posredniki vam lahko olajšajo življenje in vam pomagajo najti svoje sanjsko stanovanje. Ali pa so lahko precej živci, ki vam izpraznijo denarnico ali zapravljajo čas. Tukaj je čas, ko morate biti pozorni.

1. Nepremičninski posrednik ne more imenovati podjetja, v katerem je zdaj zaposleni ali kjer je delal prej

Če nepremičninski posrednik trdi, da je zaposlen v agenciji, se lahko obrnete neposredno na podjetje in to razjasnite.

Če je nepremičninski posrednik zasebni podjetnik, vam mora v vsakem primeru povedati vsaj nekaj podjetij, v katerih je delal prej. Če imate pri tem težave, ste morda pred prevarantom.

2. Realtorja ne zanima, kdo in v kakšni sestavi bo živel v stanovanju

Skoraj vsak lastnik vsaj približno predstavi, koga vidi kot najemnika, in o tem obvesti nepremičninskega posrednika. Če vas med pogovorom ne vprašajo o številu najemnikov, prisotnosti živali in nenehnem delu, je to zvonec.

3. Realtor ni strokovnjak na svojem področju

Težko si je predstavljati, da nepremičninski posrednik ne zna napisati potrdila o prejemu denarja ali izpolniti najemno pogodbo. In če še vedno ne veste, potem to ni nepremičninski posrednik.

4. Pred podpisom pogodbe morate plačati provizijo

Nepremičninski posrednik prejme provizijo šele po sklenitvi posla. Če morate plačati vnaprej, ne popuščajte in ne nakazujte sredstev.

5. Realtor se ukvarja samo z enim stanovanjem

Običajno ima nepremičninski posrednik pri delu več predmetov. Sumljivo je, če specialist ves svoj čas posveti le enemu stanovanju. Poskusite vtipkati svojo telefonsko številko v iskalno vrstico brskalnika in preverite, koliko oglasov vam dajejo.

6. Realtor se predstavi kot uslužbenec tiskovne agencije

Po plačilu provizije se vam ponudi, da se odpeljete v pisarno, sklenete pogodbo in pridobite dostop do baze podatkov lastnikov.

Nepremičninski posrednik ne bo šel z vami na pregled stanovanja in se srečal z lastnikom, in če bo komu iz prejete baze uspelo, potem bo najemodajalec po predhodnem dogovoru o sestanku v zadnjem trenutku vse odpovedal.

V tem primeru denarja ne boste mogli vrniti, ker ste podpisali pogodbo o opravljanju informacijskih storitev. Če želite doseči pravico, se lahko obrnete na odvetnike in poskusite vložiti vlogo na sodišču. Vendar vam nihče ne more zagotoviti uspešnega izida. Zato natančno preučite vse dokumente, na katere ste podpisali.

Faza 2. Prvi stik z lastnikom

Izbrali ste idealno, po vašem mnenju možnost in z veseljem pokličete lastnika, da se dogovorite za termin. Najprej ugotovite, ali res govorite z lastnikom in ne z nepremičninarjem ali s kom drugim. Tudi če je v oglasu navedeno, da se stanovanje oddaja neposredno.

Najemodajalcu postavite nekaj vprašanj. Na primer, kam gredo okna stanovanja ali v katerem nadstropju je.

Če oseba okleva, vas morda skuša prevarati. Lastnik bo na takšna vprašanja odgovoril brez odlašanja.

Če menite, da je vse v redu, preglejte informacije, navedene v oglasu: navedite stroške, potrebo po depozitu in plačilu za zadnji mesec. Ugotovite, za koliko časa je treba stanovanje najeti, ali je do podzemne železnice res 10 minut, ne 30. Na splošno se pogovorite o vseh niansah, ki so vam pomembne.

Faza 3. Pregled stanovanja

1. Ocenite vhod. Njegovo stanje lahko veliko pove o najemnikih hiše - vaših potencialnih sosedih.
2. Poskusite pogledati svoje sosede in vprašati, kdo je živel v stanovanju pred vami. Priporočljivo je, da to storite skupaj z lastnikom: če najemniki sosednjih stanovanj niso novinci, bodo prepoznali vašega najemodajalca, vi pa se boste še enkrat prepričali, da je lastnik.
3. Pozorno si oglejte kopalnico, še posebej vodovod. Če pipa pušča, je vredno na to takoj opozoriti lastnika.
4. Preverite stanje pohištva in ocenite njegovo obrabo.
5. Bodite pozorni na lokacijo prodajnih mest. Morda boste morali preurediti pohištvo.
6. Če ste alergični na živali, preverite, ali so prejšnji stanovalci imeli mačko ali psa.
7. Ne bodite leni, da vključite vse aparate in gospodinjske aparate, ki jih nameravate uporabljati.
8. Preverite vsa stikala v stanovanju.
9. Vprašajte o dostopnosti interneta.
10. Preverite ključavnice, da vam ne bo treba čakati pod vrati, dokler vas ne dovolijo notri. Če je ključavnic več, ključ pa dobite samo od ene, poiščite razlog. Lastnik lahko reče, da je ključavnica že dolgo polomljena in ni bila v uporabi. Vztrajati morate pri zamenjavi ali popravilu in zahtevati celoten komplet ključev.
11. Prepričajte se, da so tesnila na števcu nedotaknjena.
12. Preverite stanje balkonskih vrat in oken, če pozimi ne želite zmrzniti.
13. Cenite zvočno izolacijo celotnega stanovanja.

Če vas v stanovanju nič od naštetega ne moti, lahko nadaljujete s sestavo pogodbe.

Faza 4. Sklenitev pogodbe

Katere dokumente lastnika je treba preveriti

Če ima stanovanje enega lastnika

Ob sklenitvi najemne pogodbe prosite najemodajalca, da vam pokaže:

• potni list;
• potrdilo o lastništvu ali izpisek iz USRN.

Prepričati se morate, da stanovanje pripada osebi, ki se je predstavila kot lastnik stanovanja.

Arthur Ustimov, ustanovitelj in izvršni direktor storitve za upravljanje najema Arendatika

Ena najpogostejših vrst goljufij na trgu je najem stanovanja za nekoga drugega. Stanovanje lahko oddaja "prijatelj" lastnika stanovanja, ki se je v njem naselil le za nekaj dni.

Če niste preverili dokumentov za nepremičnino, potem tvegate ne le izgubo denarja, ampak tudi, da vas pustite na ulici.

Če je lastnikov več

Poleg potnega lista in potrdila o lastništvu morate za oddajo stanovanja pridobiti pisno soglasje vseh lastnikov, pa tudi tistih, ki so v stanovanju prijavljeni.

Če je v stanovanju prijavljen daljni sorodnik, lahko pride v stanovanje, ki ste ga najeli, in v njem ostane. V tem primeru bo najemna pogodba veljavna, vendar nihče ne more prepovedati osebi, ki je registrirana v stanovanju, da bi v njem živela.

Arthur Ustimov, ustanovitelj in izvršni direktor storitve za upravljanje najema Arendatika

Če je stanovanje v lasti zakoncev

Ivaschenko Srbuhi Sargisovna, vodilna pravnica Evropske pravne službe

Najprej morate ugotoviti, ali je stanovanje v skupni ali skupni lasti.

Za zavarovanje se lahko pozanimate o prisotnosti poročne pogodbe in se seznanite z njenimi pogoji. Če stanovanje pripada enemu od zakoncev, potem soglasje drugega ni potrebno. Če je v skupni lasti, bo treba pridobiti soglasje vsakega lastnika.

Na kaj paziti pri sestavljanju pogodbe

Najemna pogodba je dokument, ki vam bo pomagal preprečiti nepotrebne konflikte, zato je zelo pomembno, da odgovorno pristopite k njeni pripravi. Življenjski heker vam je že povedal, kako to storiti pravilno, zato se bomo osredotočili le na najpomembnejše točke.

Obvezni podatki

• Predmet pogodbe je stanovanje. Navesti morate polni naslov, območje in število sob.
• Stranki pogodbe sta lastnik stanovanja (ali njegov zastopnik po notarsko overjenem pooblastilu) in najemnik.
• Podatki o potnem listu in podatki o kraju registracije - tako lastnika stanovanja kot najemnika.

Trajanje pogodbe in postopek plačila

Navedite pogoje pogodbe in rok, v katerem morate plačati najemnino. Bodite pozorni na sankcije za kršitev plačilnega reda. Morda imate na primer tedensko obdobje za odplačilo dolga, po katerem ima lastnik vso pravico, da vas izseli iz stanovanja.

Dejstvo plačila je treba zabeležiti: pri plačilu z gotovino zahtevajte potrdilo lastnika, pri prenosu na kartico pa bančni izpisek.

Namen plačila mora vsebovati povezavo do vaše pogodbe. Na primer: izplačilo po pogodbi o zaposlitvi št.1 z dne 01.01.2018 za junij 2018.

Poleg tega mora pogodba vsebovati znesek, ki ste ga ob prijavi nakazali lastniku. To je lahko plačilo za prvi in zadnji mesec bivanja, pa tudi zavarovalni depozit - jamstvo, da bo lastnik stanovanja, če najemnik poškoduje premoženje, prejel materialno odškodnino.

Lastnik lahko zadrži celoten znesek ali del varščine, odvisno od obsega povzročene škode. Če je ob ogledu stanovanja vse v redu, se zavarovalnina v celoti vrne najemniku. Višina varščine, ki je ugodna za vsako stranko, se dogovori ob sklenitvi pogodbe.

Postopek izselitve

Posebno pozornost je treba nameniti pravilom izselitve iz stanovanja. Biti morajo udobni za vsako stran.

Včasih pogodbe kažejo, da ima najemnik le nekaj dni časa za odselitev in iskanje novega stanovanja. Nekatere najemne pogodbe predvidevajo celo globe za najemnikovo življenje manj kot določeno obdobje.

Arthur Ustimov, ustanovitelj in izvršni direktor storitve za upravljanje najema Arendatika

Pogostost obiskov lastnikov

Pogosti presenetljivi obiski lastnika prinesejo malo veselja. Vendar mu ne morete prepovedati obiska vašega stanovanja. Pogovorite se o pogostosti obiskov, ki so udobni za oba, določite, kako dolgo naj vas lastnik opozori, in zabeležite dogovore v dokument.

Komunikacijski kanali

V pogodbi morate navesti elektronske naslove oziroma telefonske številke obeh strank – odvisno od izbranega komunikacijskega kanala. Bolje oboje, zagotovo.

Ne izbrišite korespondence z najemodajalcem, da bi se nanjo sklicevali v primeru nesoglasja.

Popis dragocenosti in odčitkov števcev

V akt o prevzemu in prenosu stanovanja, ki je priložen k pogodbi, morate vključiti popis vrednih stvari. Če ste ob prihodu položili varščino, obstaja tveganje, da je ne boste dobili nazaj. Preveriti moraš celotno stanovanje. In bolj kot je previden, tem bolje. Že veste, na katere točke se morate osredotočiti pri pregledu stanovanja.

Najbolj varno bo vse ugotovljene napake fotografirati, da vam jih ob odhodu ne bodo pripisali. In fotografije je mogoče natisniti in priložiti aktu.

V vsakem primeru mora akt vsebovati odčitke posameznih vodomerov in električne energije ob prijavi.

Prenova in načrtovane spremembe v stanovanju

Naredite seznam sprememb, ki jih nameravate narediti v notranjosti, pa tudi opreme ali pohištva, ki ga nameravate kupiti. Dogovorite se o najvišjem znesku in se odločite, kako bo plačilo potekalo: samo s strani lastnika, s svojim lastnim zneskom ali 50/50.

Priporočljivo je, da v pogodbi vnaprej predpišete pogoje neločljivih in ločljivih izboljšav ali naknadno sestavite dodatno pogodbo. Hkrati je v pogodbi priporočljivo narediti pridržek, da se stvari vrnejo lastniku, ob upoštevanju naravne obrabe.

Arthur Ustimov, ustanovitelj in izvršni direktor storitve za upravljanje najema Arendatika

V pogodbi navedite, kdo plača okvaro gospodinjskih aparatov. Žal ob začetnem pregledu ne morete biti 100% prepričani, da so naprave v brezhibnem stanju, težko pa je dokazati, da je do okvare prišlo zaradi normalne obrabe in ne zaradi nepravilnega delovanja.

Če opazite, da naprava diha ogenj, to sporočite lastniku in skupaj opravite pregled, nato pa popravite dogovor v dokumentu. V nasprotnem primeru, če pride do okvare, boste morda potrebovali strokovno znanje, da dokažete, da niste bili vpleteni v okvaro.

Življenje v stanovanju

Ne pozabite v pogodbi navesti tistih, ki bodo živeli z vami v stanovanju. Sporočite nam tudi, če imate hišne ljubljenčke. O takšnih stvareh ne bi smeli lagati: z veliko verjetnostjo boste ujeti v laži, posledice pa bodo zelo žalostne.

Kdaj se splača odpovedati najem

Najbolj zaskrbljujoč signal je zavrnitev predložitve lastninskih listov. Velika verjetnost je, da v stanovanju ni vse v redu.

Problematično je lahko tudi stanovanje, katerega lastnik je preveč zaskrbljen za svojo lastnino. Takšni lastniki lahko pridejo k vam prepogosto, da preverijo varnost svojega premoženja, kar vam bo seveda povzročalo nelagodje.

Arthur Ustimov, ustanovitelj in izvršni direktor storitve za upravljanje najema Arendatika

Vredno je biti pozoren na vedenje lastnika. Zaskrbljujoča je pretirana nervoza, prav tako nerazumno hitenje pri sklepanju pogodbe. Če vas prosijo, da čim prej podpišete dokumente, vam ne dovolite, da preverite uporabnost gospodinjskih aparatov in odpravite napake, potem je to še en zvonec.

Vzemite si čas, premišljeno preučite pogodbo, postavljajte vprašanja in razpravljajte o problematičnih točkah. Preverite, kar je potrebno. Za vas je pomembno, da je v stanovanju udobno živeti, vse težave pa so čim manjše. Lastnik želi, da njegov življenjski prostor ostane v ustreznem stanju, prav tako pa ne želi biti udeleženec v rednih konfliktih. Drug drugega ocenjujete – ni kaj. In v tem primeru je pravilno, da si za postopek papirologije in pregled stanovanja namenimo dovolj časa.