Kako najeti sobo in ne ostati z dolgovi

2024 Avtor: Malcolm Clapton | [email protected]. Nazadnje spremenjeno: 2023-12-17 04:10

Pozorno preberemo pogodbo in vanjo vnesemo vse potrebne točke.

Za vodenje podjetja podjetniki najpogosteje uporabljajo najete prostore, saj jim to omogoča odpiranje lastnega podjetja brez velikih zagonskih stroškov.

Za najem je najbolj primerno nestanovanjski prostor, namenjen komercialnim dejavnostim. Možno je organizirati podjetje v stanovanjskih prostorih, vendar imajo to možnost samo posamezniki - samozaposleni in samostojni podjetniki. Hkrati je pomembno, da ne kršite pravic RF LC, 17. člen. Namen bivalnih prostorov in meje njegove uporabe. Uporaba bivalnih prostorov in interesov drugih državljanov, prav tako pa ni umestila proizvodnje na takšno ozemlje.

Torej, našli ste ustrezen prostor in se odločili za sklenitev najemne pogodbe. Za začetek vam priporočamo, da od najemodajalca zahtevate dokumente.

Preverite dokumente

Preverite lastništvo najemodajalca na prostorih, ki vam jih daje. To je mogoče storiti iz enotnega državnega registra nepremičnin (USRN). To bo pomagalo zagotoviti, da prostori niso pod varščino ali aretirani. Vprašajte tudi svojega najemodajalca:

• dokument, na podlagi katerega ima predmet v lasti (kupoprodajna pogodba, najemna pogodba itd.);
• Potni list ZTI in katastrski potni list za prostore.

Preberite bistvene pogoje pogodbe

Pomembno je biti pozoren na bistvene pogoje: predmet pogodbe, datum, kraj sklenitve in rok veljavnosti, ceno, podrobnosti strank. Če katera od teh točk ni v sporazumu, jo lahko prizna Civilni zakonik Ruske federacije, člen 432. Glavne določbe o sklenitvi sporazuma niso veljavne.

Predmet in predmet pogodbe

Pomembno je razlikovati med predmetom in predmetom najema.

Predmet bo vaš odnos z najemodajalcem – obveznosti strank glede prenosa nepremičnine, njene uporabe, pa tudi plačila za uporabo nepremičnine.

Objekt je nepremičnina, ki je oddana v najem. Zato je zelo pomembno, da pogodba vsebuje najbolj podroben opis njenih značilnosti, sicer se sporazum šteje za člen 607 Civilnega zakonika Ruske federacije. Predmeti najema niso sklenjeni. Ta merila vključujejo katastrsko številko, naslov, površino, število sob in druge parametre prostorov, ki so prisotni v izpisku iz USRN. Bolje je, če od najemodajalca zahtevate kopijo katastrskega potnega lista predmeta k najemni pogodbi.

Vredno je biti pozoren na dejstvo, da sestavnih delov prostorov ni mogoče oddati v najem. Kot kaže sodna praksa

Informacijsko pismo predsedstva Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije z dne 11. januarja 2002 št. 66 "Pregled prakse reševanja sporov v zvezi z najemom", ni mogoče skleniti najemne pogodbe za steno ali kotiček v trgovskem prostoru..

Pogodbeni čas

Obdobje veljavnosti najemne pogodbe se določi po medsebojnem dogovoru strank. Pomembno je upoštevati, da če sklenete pogodbo za obdobje, daljše od enega leta, potem zanj velja Civilni zakonik Ruske federacije, člen 609. Oblika in državna registracija najemne pogodbe o državni registraciji. Tak sporazum začne veljati šele po členu 609 Civilnega zakonika Ruske federacije. Oblika in državna registracija najemne pogodbe za ta postopek.

Trajanje pogodb določa Civilni zakonik Ruske federacije, člen 610. Obdobje najemne pogodbe je treba določiti v obliki koledarskega datuma ali časovnega obdobja v letih, mesecih, tednih, dnevih, urah..

Upoštevajte, da če je določeno obdobje veljavnosti poteklo, vendar nepremičnino še naprej uporabljate in najemnik ne nasprotuje, se pogodba šteje za samodejno podaljšano pod enakimi pogoji za nedoločen čas. In to pomeni, da se tak sporazum lahko odpove na zahtevo ene od strank, o tem je treba nasprotno stranko obvestiti le tri mesece vnaprej, razen če so v dokumentu določeni drugi pogoji.

Cena, najem

V pogodbi je treba navesti Civilni zakonik Ruske federacije, člen 614. Najemnina, postopek in rok plačila. Obstaja več vrst plačil, ki jih določa zakon:

• določen znesek, ki ga je mogoče naložiti občasno ali dati enkrat;
• delež dohodka, prejetega med uporabo nepremičnine;
• nudenje storitev najemniku;
• stroški izboljšave nepremičnine.

Poleg zneska najemnine najemnik plača zagotovljene komunalne storitve: elektrika, plin, voda itd. Takšni stroški se lahko vključijo v najemnino ali ostanejo kot dodatna postavka - ne glede na možnost, ki jo izberete, je bolje, da to odražate v pogodbi.

Upoštevajte, da najemodajalec nima pravice do člena 614 Civilnega zakonika Ruske federacije. Najemnina enostransko spremeni ceno najema. Če v pogodbi nimate drugih pogojev za revizijo najemnine, se lahko po dogovoru strank spremeni največ enkrat letno.

Bodite pozorni na nepomembne, a pomembne točke pogodbe

• Zapišite si davek na dodano vrednost, da se izognete morebitnim sporom. Oddajanje nepremičnin v najem je DDV obdavčljiv posel. Plačnik davka je najemodajalec. Najemnik praviloma prejme račun, kjer je znesek DDV izpisan v ločeni vrstici. Če najemodajalec ni zavezanec za DDV, ga prosite za dokazilo in ga vključite v pogodbo.
• Opišite možnost in postopek Civilnega zakonika Ruske federacije, člen 623. Izboljšanje zakupnega premoženja s strani najemnika neločljivih izboljšav premoženja. Bolje je, da vračilo denarja zagotovite vnaprej, če boste popravila opravili na lastne stroške.
• Zapišite postopek za dogovor z lastnikom objekta rekonstrukcije in prenove. Prenova je takšne konstruktivne spremembe prostorov, ki jih je treba vključiti v tehnično dokumentacijo. Na primer premikanje sten in spreminjanje vhodov. Toda reorganizacija prinaša spremembe v inženirskih sistemih: vodovod, ogrevalne naprave itd. Najpogosteje se frizerski saloni soočajo s prenovo.
• Navedite možnost prenosa nepremičnine v podnajem ali njeno odsotnost.
• Zapišite vrstni red dostopa do prostorov. Običajno nastanejo sporni trenutki, ko nastanejo zamude pri najemnini, zato je bolje vnaprej predpisati, kaj se bo v tem primeru zgodilo. Najemniku bo na primer onemogočen dostop do prostorov, njegova lastnina pa bo varna.
• Možnost vgradnje reklamnih konstrukcij na zunanje stene in druge gradbene elemente.
• Postopek predčasne prekinitve. Pomembno je prepričati najemodajalca, da v pogodbo vključi vašo pravico do odpovedi pogodbe poleg primerov, določenih s členom 620 Civilnega zakonika Ruske federacije. Predčasna odpoved pogodbe na zahtevo najemnika po zakonu, v nasprotnem primeru boste morali na Vrhovno sodišče Ruske federacije s sklepom št. 301-ES16-18586 z dne 23. 5. 2017 plačati najemnino pred iztekom pogodbe. Prav tako lahko vztrajate, da seznam razlogov Civilnega zakonika Ruske federacije, člen 619. Predčasna odpoved pogodbe na zahtevo najemodajalca, po kateri lahko najemodajalec odpove pogodbo v skladu z zakonom, ni porast. Na tej točki bodite pozorni na globe in sankcije na obeh straneh.
• Bolje je podpisati akt o prevzemu in prenosu premoženja ob njegovem prejemu in odtujitvi.