Zakaj so dolgoročne hipoteke v redu

2024 Avtor: Malcolm Clapton | [email protected]. Nazadnje spremenjeno: 2023-12-17 04:10

Manj tveganj, več udobja in inflacija vam ustreza.

Zakaj se bojimo dolgoročnih hipotek

Hipoteka je dolgoročno stanovanjsko posojilo. Najmanjša hipotekarna doba v ruskih bankah je 1 leto, najvišja pa 30 let. Kot vsako posojilo je tudi hipoteka preplačilo. Banka posoja denar in zanj vzame obresti. Dlje ko oseba uporablja ta sredstva, več obresti plača. V primeru hipoteke se izkaže, da denar banke uporabljamo že 20-30 let, zato se preplačilo izkaže za katastrofalno.

Na primer, vzemimo znesek 2,4 milijona rubljev. Obrestna mera je 9,2%.

Hipotekarni rok	5 let	10 let	15 let	20 let	25 let	30 let
Mesečno plačilo, v rubljih	50 054	30 663	24 629	21 904	20 471	19 658
Skupni stroški posojila v rubljih	3 003 240	3 679 560	4 433 220	5 256 960	6 141 300	7 076 880
Preplačilo, v rubljih	603 240	1 279 560	2 033 220	2 856 960	3 741 000	4 676 880

S hipoteko za 20 let bo plačilo 21.904 rubljev, preplačilo pa 2 milijona 856 tisoč rubljev, torej več od zneska, ki smo si ga sprva izposodili.

Zamenjajte svoje številke v tabeli, da vidite, kako dolgo je najbolje vzeti hipoteko. Znesek plačil lahko izračunate v katerem koli hipotekarnem kalkulatorju - na primer.

V našem primeru se hipotekarno plačilo za 20 let razlikuje od plačila, izračunanega za 30 let, le za 2.246 rubljev, preplačilo pa je več za 2.643.000 rubljev. V teh 10 letih boste podarili 264 tisoč na leto ali 22 tisoč na mesec - neupravičena cena za razliko 2.246 rubljev.

Zakaj ni tako strašljivo, kot se zdi?

Dolgoročna hipoteka je na prvi pogled dosmrtno ropstvo. Zaradi lastnih kvadratnih metrov morate vsak mesec odšteti pomemben del svoje plače - in to 20-30 let. In posledično bo banka prejela dva ali trikrat več, kot je prvotno izdala. Vendar, če pogledate, ni tako strašljivo.

Izberete udobna plačila

Dolgoročna hipoteka vam omogoča, da ohranite svoj običajni način življenja in ne preklopite na varčevanje. Zaradi dejstva, da vzamete posojilo za 20-30 let, mesečno plačilo ne bo zelo veliko. Za prebivalce velikih mest bo njegov znesek celo manjši od stroškov najema stanovanja.

Na primer, kupili ste stanovanje v novi stavbi za 3 milijone rubljev. Začetno plačilo je 600 tisoč, ostalo je bilo vzeto na hipoteko pri 9, 2% letno. Če vzamete posojilo za 10 let, bo plačilo 30.663 rubljev, če pa za 20 let - 21.904 rubljev. Izkazalo se je skoraj 9 tisoč manj.

Zmanjša tveganje zamude pri plačilu

Najbolj grozno vprašanje za tiste, ki vzamejo hipoteko: "Ali bom imel dovolj denarja, da jo odplačam?" Mnogi živijo v upanju, da bo čez nekaj mesecev postalo lažje, a razmere v državi so takšne, da cene rastejo, plače pa ne. In če je danes težko plačati, bo jutri še težje. Zato, če sprva niste prepričani, da boste potegnili velika plačila, je bolje, da se zavarujete.

S hipoteko na dolgi rok ne tvegate tega: 20 tisočakov je lažje plačati kot 30. V primeru višje sile boste lažje našli denar.

In če se plača še dvigne, bo plačilo še manj obremenjeno. Na primer, prejeli ste 40 tisoč rubljev, za hipoteko pa ste plačali 21 900 - več kot polovico vaše plače. Leto pozneje ste pridobili izkušnje in začeli prejemati 55 tisoč, vendar je plačilo posojila ostalo enako - 21 900 rubljev.

Hipoteko lahko odplačate pred rokom

Relativno majhno mesečno plačilo pušča manevrski prostor: ko se pojavi prosti denar, lahko hipoteko odplačate pred rokom. Na primer, če ste prejeli bonus, našli delo s krajšim delovnim časom ali se vam je zvišala plača. Predčasna plačila gredo za poplačilo dolga in ne obresti nanj, zato boste hitro odplačali posojilo in banki preplačali manj.

Obstajata dve strategiji za predčasno odplačilo: zmanjšanje zapadlosti ali plačilo. V prvem primeru boste hitreje odplačali dolg, v drugem pa boste banki vsak mesec dali manj. Nemogoče je zagotovo reči, katera strategija je bolj donosna: narediti morate izračune za določeno posojilo in videti, katera možnost je za vas boljša.

Poglejmo, kako se bo preplačilo zmanjšalo, če izberemo strategijo za skrajšanje roka. Vzemimo na primer enakih 2,4 milijona rubljev za 20 let. Če izvedete predčasna plačila, se zgodi naslednje:

• Eno predčasno plačilo. Ob koncu leta dobite trinajsto plačo - 40 tisoč rubljev. Ta denar porabite za odplačilo hipoteke. Takšno plačilo vam bo prihranilo 187 tisoč preplačil in skrajšalo rok posojila za 11 mesecev.
• 10 plačil po 20 tisoč za 5 let. Od časa do časa imate prost denar. V prvih 5 letih hipoteke opravite 10 predčasnih plačil v višini 20 tisoč rubljev. To vam bo prihranilo 635 tisoč rubljev in skrajšalo rok posojila za več kot 3 leta.
• 10 plačil po 40 tisoč za 10 let. Že 10 let zapored vlagate svojo trinajsto plačo - 40 tisoč rubljev - v predčasno odplačilo. To bo prihranilo 884 tisoč rubljev in skrajšalo rok posojila za 5 let.

Izračunate lahko, koliko boste prihranili pri predčasnih odplačilih. Prav tako ne pozabite prebrati našega članka, katero strategijo izbrati za hitrejše odplačilo bančnega posojila.

Inflacija razvrednoti vaš dolg

Ko govorimo o velikem preplačilu, ne smemo pozabiti na inflacijo - depreciacijo denarja. Pred 20 leti je bilo štruco kruha mogoče kupiti za 7. Povprečne potrošniške cene za blago in storitve - Zvezna služba državne statistike rubljev, zdaj - za 27, in 10 let kasneje - za pogojnih 47 rubljev.

V inflaciji ni nič dobrega, v primeru hipoteke pa vam igra le na roke: cene rastejo, plače se indeksirajo, vaše stanovanje se na nepremičninskem trgu podraži, plačilo hipoteke se ne spremeni.

Leta 2029 boste banki odplačali dolg po cenah iz leta 2019, tudi če je ta denar dovolj amortiziran, da lahko kupujete samo kruh.

Nihče ne more z gotovostjo reči, kakšna bo inflacija čez 5-10 let. Od leta 2010 do 2018 je znašala 64,3 % Stopnja inflacije v Ruski federaciji. Če se te stopnje nadaljujejo, bo v 10 letih vaše stanovanje za 3 milijone stalo skoraj 5 milijonov, v 15 letih - 6, 6 milijona rubljev in v 20 letih - več kot 10 milijonov.

In če se bo stopnja inflacije znižala, bo Centralna banka postala cenejša, je imenovala pogoje za znižanje stopnje hipotek na 8% in posojil. V takšni situaciji lahko refinancirate hipoteko – banka vam bo znižala obrestno mero.

Vnaprej se prepričajte, da v hipotekarni pogodbi ni prepovedi ali kazni refinanciranja. Potem lahko preprosto preklopite na ugodnejše pogoje, če se pojavijo.

David Sharkovsky, generalni direktor ruske podružnice Financer.com

Lahko kupite stanovanje boljše in več

Banka je bolj verjetno, da bo odobrila hipoteko na dolgi rok kot kratkoročno. Zanj je bolj donosno: dali boste posojilo dlje in plačali več obresti. Poleg tega se banka tako pozavaruje: posojilojemalec lažje odplača majhna plačila, kar pomeni, da ne bo zamud.

Pri dolgoročnem kreditiranju bo banka verjetno odobrila tudi večji kredit. Razlaga je preprosta: velikost hipoteke je odvisna od višine dohodka plačnika. Izračuna se tako, da mesečno plačilo ne presega 40-60% celotnega dohodka. V skladu s tem daljši kot je hipoteka in manjši je znesek plačila, večji znesek bo banka odobrila.

Dolgoročna hipoteka vam omogoča, da najamete veliko posojilo in kupite stanovanje z večjo površino ali na udobnejšem območju.

Ivan Lonkin Vodja oddelka za odnose s strankami, SDM-Bank

Na primer, dvočlanska družina z dohodkom 150 tisoč rubljev na mesec lahko vzame hipoteko za 5 let - banka jim bo odobrila posojilo v višini približno 2,5 milijona rubljev. Če upoštevamo posojilo za isto družino za 25 let, potem bo banka že odobrila 6 milijonov.